東急ドエル・アルス早稲田
東急ドエル・アルス早稲田（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西早稲田2丁目9-16 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ東西線 早稲田駅 徒歩9分 ／ 東京メトロ副都心線 西早稲田駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1990-02（築36年） |
| 総戸数 | 66戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 東急不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東急ドエル・アルス早稲田は新宿区西早稲田にある1990年竣工・9階建66戸のSRC造マンションです。東西線早稲田駅と副都心線西早稲田駅の両方から徒歩9分の立地で、投資用ワンルームとしての相場位置づけを宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
住所は東京都新宿区西早稲田2丁目9-16です。東京メトロ東西線の早稲田駅、副都心線の西早稲田駅のどちらからも徒歩9分で、2つの路線を使い分けられる点は通勤や通学の選択肢を広げる材料になります。ただしいずれも徒歩9分のため、駅近というより「複数路線が使える準駅近」と捉えるのが実態に近い表現です。
周辺の用途地域は第一種中高層住居専用地域で、市街化区域に入ります。これは住宅を中心とした落ち着いた街並みを守るための区分で、大きな商業施設や工場は建ちにくい地域です。具体的な周辺の生活環境や商店の状況は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめるか、物件案内図やハザードマップと合わせて確認してください。
建物と管理
建物は1990年2月竣工で築36年、9階建・総戸数66戸のSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)です。SRC造は鉄骨とコンクリートを組み合わせた作りで、一般的に地震や火災に強いとされる構造です。分譲は東急不動産、管理は東急コミュニティーが手がけており、どちらも実績のある大手会社です。
築36年という年数は、配管や外壁などの大規模修繕が一度は実施されている時期にあたります。管理体制や修繕の実施状況、今後の修繕計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。権利形態は所有権で、借地権のような利用上の制限は無い形です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、件数が3件未満のためルール上「参考値」として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは1.5%、平均提示価格は2,850万円でした。家賃のサンプルは1件で99,000円のみのため、この数字がこの棟の家賃水準を代表するとは言えません。
同じ新宿区全体では診断件数250件、平均実質利回り3.51%、平均提示価格3,059万円で、判定の内訳は危険129件・注意37件・安全・割安82件・判定不能2件です。区全体でも危険判定が最も多く、この棟の利回りはエリア平均より低めに出ていますが、件数が少ないため棟とエリアを単純に比較して結論を出すことは避け、個別の物件情報で確かめることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から369m離れた西早稲田２－１８－３５の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格は1㎡あたり930,000円で、前年の840,000円から10.7%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。地価の上昇は周辺の需要の高さを示す材料の一つですが、個別物件の価格が適正かどうかは別に判断する必要があります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで695件あり、価格の中央値は3,100万円、1㎡あたりの単価中央値は117.8万円、面積の中央値は25㎡です。例えば2025年第4四半期には20㎡・1Kが1,900万円、2025年第3四半期には30㎡・1Kが3,200万円で取引されています。ハザード面では洪水浸水想定なし、液状化しにくい、地形はローム台地と、水害・液状化のリスクは比較的低い地域です。ただし高潮のデータは無いため、区が公開する最新のハザードマップで確認してください。
診断は参考値ながら2件とも危険（割高）判定で、家賃サンプルも1件のみです。
地価は前年より10.7%上昇していますが、物件価格の妥当性は個別に確認が必要です。
築36年のSRC造で、管理体制や修繕計画は議事録や計画書で必ず確認してください。
- 管理組合の総会議事録で修繕実施状況を確認する
- 長期修繕計画書で今後の費用負担を確認する
- 重要事項説明書で建物の耐震性能を確認する
- 賃貸借契約書で実際の家賃と入居状況を確認する
- 区のハザードマップで高潮リスクを確認する
- 直近の取引事例と比較して提示価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.5点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -2ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（1.5%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 99,000円
この棟の家賃中央値（99,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 4.2% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西早稲田２－１８－３５（この棟から約369m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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