東急ドエル・アルス大塚台
東急ドエル・アルス大塚台（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋2丁目13-7 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 大塚駅 徒歩5分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 新大塚駅 徒歩11分 |
| 築年 | 1990-07（築36年） |
| 総戸数 | 77戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 東急不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東急ドエル・アルス大塚台は、東京都豊島区東池袋にあるSRC造9階建・築36年の分譲マンションです。JR大塚駅から徒歩5分の駅近で、宅建士の視点で立地・建物・割高診断を中立に解説します。東京メトロ丸ノ内線新大塚駅も使え、複数路線が利用できます。診断の件数は1件のみで参考値です。
立地と交通
東急ドエル・アルス大塚台は東京都豊島区東池袋2丁目に位置し、JR山手線大塚駅まで徒歩5分です。東京メトロ丸ノ内線の新大塚駅も徒歩11分で使え、山手線と地下鉄の2路線を利用できる立地です。大塚駅は複数の路線が交わる主要駅で、都心へのアクセスがしやすい場所にあります。
この棟がある場所の用途地域は商業地域、市街化区域に区分されています。商業地域は住居専用地域より建物を高く建てられる地域で、周辺には商業施設や様々な建物が混在しやすい特徴があります。実際の雰囲気や生活のしやすさは、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1990年7月に竣工したSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の9階建てで、総戸数は77戸です。築年数は36年で、権利形態は所有権です。分譲は東急不動産株式会社、管理は日本ハウズイング株式会社が担当しています。
長期修繕計画や修繕積立金の額、管理組合の総会議事録は今回のデータに無いため、購入を検討する際は管理会社の日本ハウズイング株式会社か売主に確認してください。築36年の建物は大規模修繕の実施状況が資産価値に影響しやすいため、確認する価値があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値です。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.6%、平均提示価格は2080万円、家賃は75,000円でした。1件のみの結果なので、この棟全体の傾向とは言えません。
同じ豊島区での診断の件数は290件あり、判定の内訳は危険（割高）159件、注意38件、安全・割安86件、判定不能7件で、最も多い判定は危険（割高）でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2685万円、家賃中央値は86,000円です。棟の1件とエリア全体を比べる際は、サンプル数の差に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から55m離れた東池袋２－１２－９の地価公示地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,030,000円で、前年の911,000円から13.1%上昇しました。この地点の用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率400%、防火地域に指定されています。地価の上昇は地点単位の情報なので、棟自体の価値を直接示すものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで997件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として西巣鴨の1Rで4400万円（40平方メートル、2004年築）などがありますが、間取りや築年が異なるため単純比較はできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の想定は今回のデータに無いため、豊島区が公開するハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について評点3.4、件数13件の口コミ登録があります。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに無いため、詳しく知りたい場合はマンションレビューの該当ページで実際のコメントを確認してください。
大塚駅徒歩5分の駅近マンションですが、割高診断は1件のみで参考値にとどまります。
豊島区全体では危険（割高）判定が最多で、エリア全体の相場感も踏まえた検討が必要です。
管理体制や口コミの詳細は未取得のため、管理会社や売主への確認が欠かせません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を管理会社に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 現在の賃料や空室状況を売主・仲介に確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- ハザードマップで高潮など追加のリスクを確認する
- マンションレビューの口コミ内容を自分で読む
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.4点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.6%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 13.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋２－１２－９（この棟から約55m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- スカイコートパレス西巣鴨豊島区
- コンシェリア池袋マスターズヴィラ豊島区
- ベルシード池袋本町豊島区
- コンシェリア大塚CROSSIA豊島区
- レピュア大塚豊島区
- ハーモニーレジデンス山手大塚豊島区
