グローリア初穂高円寺
グローリア初穂高円寺（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築39年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区高円寺北2丁目12-3 |
|---|---|
| 交通 | 中央線 高円寺駅 徒歩3分 ／ 丸ノ内線 新高円寺駅 徒歩16分 |
| 築年 | 1987-02（築39年） |
| 階数 | 5 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グローリア初穂高円寺は、東京都杉並区高円寺北にあるJR中央線・高円寺駅徒歩3分の投資用ワンルームです。1987年竣工・5階建のRC造で、割高診断の件数は2件（参考値）と少なく、相場との比較は慎重に見る必要があります。
立地と交通
グローリア初穂高円寺は東京都杉並区高円寺北2丁目にあり、JR中央線の高円寺駅まで徒歩3分と近い立地です。中央線は新宿・東京方面への通勤に使われる路線で、駅近という点は賃貸需要を考えるうえでの強みになります。
もう一つの最寄りとして、東京メトロ丸ノ内線の新高円寺駅までは徒歩16分とされています。徒歩16分は駅からやや離れた距離で、日常の利用は中央線側が中心になると考えられます。実際の道のりや時間は、地図や現地で確かめてください。
建物と管理
建物は1987年2月に竣工した、築39年・地上5階建の鉄筋コンクリート（RC）造です。RC造は鉄の骨組みにコンクリートを流し込んで作る構造で、マンションに広く使われています。権利形態は所有権で、土地と建物の両方を所有する形になります。
総戸数、分譲した会社、管理している会社は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿、管理組合の総会議事録で確かめてください。築39年の建物は、これまでの修繕履歴や今後の修繕計画によって維持費や住み心地が大きく変わるため、長期修繕計画も合わせて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定で、平均の実質利回りは0.77%、平均の提示価格は4200万円でした。家賃は115,000円のサンプルが1件のみで、この家賃だけで棟全体の家賃水準を断定することはできません。
杉並区全体では診断の件数が193件あり、「危険（割高）」99件、「注意」32件、「安全・割安」62件という内訳です。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円でした。この棟の平均実質利回り0.77%はエリア平均より低い結果となっており、診断件数が少ない点を踏まえても、価格と家賃のバランスは慎重に見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から128m離れた高円寺北２－２６－６の地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり827,000円でした。前年の759,000円から9%上昇しており、用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域となっています。
周辺の取引事例は532件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は90万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、大和町の1LDK・35平方メートルが4800万円、高円寺北の1K・20平方メートルが2900万円という事例があります。面積や築年が異なるため、単純な比較は避け、同じような間取り・面積の事例で確認してください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、地形はローム台地で、液状化はしにくいとされています。これらは今回のデータに基づく参考情報であり、購入を検討する際は最新のハザードマップで改めて確認することをおすすめします。
診断の件数は2件で参考値、エリア平均より実質利回りが低く、価格の割高感には注意が必要です。
築39年のRC造で、総戸数や管理会社は不明なため、重要事項説明書で必ず確認してください。
地価は上昇傾向ですが、取引事例は幅広く、同条件の事例と比較して価格を見極めることが大切です。
- 総戸数・分譲会社・管理会社を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 建物の耐震性能や修繕履歴を登記簿・管理会社で確認する
- 新高円寺駅までの徒歩16分の実際の経路を地図で確かめる
- 診断2件は参考値のため、他の取引事例とも比較して価格を検討する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化のリスクを再確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません。価格の妥当性は別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.8点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -2.77ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（0.77%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より2.77ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 115,000円
この棟の家賃中央値（115,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 35.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高円寺北２－２６－６（この棟から約128m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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