ルフォンリブレ西荻窪
ルフォンリブレ西荻窪（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区西荻北3-21-8 |
|---|---|
| 交通 | JR中央・総武線 西荻窪駅 徒歩2分 |
| 築年 | 2009-04（築17年） |
| 総戸数 | 32 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社サンケイビルマネジメント |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルフォンリブレ西荻窪は、東京都杉並区西荻北にあるJR中央・総武線西荻窪駅から徒歩2分に位置する、2009年竣工・総戸数32戸・築17年の投資用ワンルームマンションです。宅建士の視点で、立地や建物の状況、価格の参考情報、周辺の地価や取引事例までを中立に解説します。
立地と交通
ルフォンリブレ西荻窪は、JR中央・総武線西荻窪駅から徒歩2分の場所にあります。所在地は東京都杉並区西荻北3-21-8です。駅までの距離が近く、通勤や通学に使いやすい立地と言えます。
この地点の用途地域は商業地域です。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）は80%、容積率（敷地に対して建てられる建物全体の広さの割合）は500%で、防火地域にも指定されています。周辺にどのような施設があるかは今回のデータに無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2009年4月に竣工した、地上6階建・総戸数32戸の鉄筋コンクリート造（RC造）マンションです。築17年で、権利形態は所有権です。管理会社は株式会社サンケイビルマネジメントです。
分譲した会社名は今回のデータに記載が無いため、気になる場合は登記簿や管理規約で確かめてください。修繕計画や管理費の積立状況などの管理体制の詳細もデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値です。判定は「危険（割高）」、平均実質利回りはマイナス0.41%、平均提示価格は5,750万円でした。診断の件数が少ないため、この結果だけで棟全体を判断することはできません。
比較のため杉並区全体の診断を見ると、件数は193件で、判定の多くは「危険（割高）」（99件）、次いで「安全・割安」（62件）、「注意」（32件）でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2,399万円、家賃の中央値は85,000円です。この棟の平均提示価格5,750万円は、エリアの平均提示価格よりも高い水準にあります。
この棟の家賃データ（中央値・最小・最大）は今回の情報に無いため、賃貸情報サイトや管理会社に直接問い合わせて確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から73m離れた西荻北2-3-9の地価公示（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,980,000円で、前年の1,640,000円から20.7%上昇しました。地価の変動は土地の値段の動きを示すもので、建物の価格がそのまま同じ割合で動くとは限りません。
周辺の取引事例は131件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は86.7万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、1988年築・15平方メートルの1Kが400万円、2003年築・20平方メートルの1LDKが2,100万円、1970年築・35平方メートルの2DKが1,400万円で取引されています。築年や面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ただしこれは公的データの一時点の情報であり、最新のハザードマップも合わせて自治体のサイトで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟についての評価が5件登録されており、評点は4（5点満点中）です。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに無いため、サイト上の口コミ本文を直接確認することをおすすめします。
西荻窪駅徒歩2分の立地は便利ですが、診断は1件のみで参考値にとどまります。
棟の平均提示価格5,750万円はエリア平均2,399万円より高く、利回りもマイナスでした。
家賃データや分譲会社名は未記載のため、管理会社や登記簿で個別に確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 分譲会社や過去の販売価格を登記簿などで確かめる
- この棟の実際の家賃相場を賃貸サイトや管理会社に確認する
- 最新のハザードマップを自治体サイトで確認する
- 口コミの詳細内容をマンションレビューで直接確認する
- 価格が杉並区の相場と比べて妥当かを複数の診断で確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -3.95ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（-0.41%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より3.95ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西荻北２－３－９（この棟から約73m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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