ルフォンリブレ大塚テラス
ルフォンリブレ大塚テラス（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚2丁目33-31 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 大塚駅 徒歩4分 ／ 都電荒川線 巣鴨新田駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2016-06（築10年） |
| 総戸数 | 49戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | (株)サンケイビル |
| 建物管理会社 | (株)サンケイビルマネジメント |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルフォンリブレ大塚テラスは東京都豊島区北大塚にある2016年6月竣工・9階建49戸の投資用マンションです。大塚駅徒歩4分で交通は便利ですが、割高診断は件数1件のみで参考値、判定は危険（割高）となっています。
立地と交通
ルフォンリブレ大塚テラスは、JR山手線大塚駅から徒歩4分、都電荒川線巣鴨新田駅からも徒歩6分という二路線が使える場所に建っています。山手線で都心各駅へ出やすく、通勤・通学の動線は確保しやすい立地です。
国交省の地価公示では、棟から205m離れた北大塚2-12-2の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,030,000円で、前年の1,880,000円から16%上昇しています。この地点は商業地域で建蔽率80%・容積率600%の防火地域ですが、本物件自体の用途地域は第1種住居地域（市街化区域）であり、地価公示地点とは指定が異なる点に注意してください。
建物と管理
建物は2016年6月竣工のRC造9階建て、総戸数49戸、権利形態は所有権です。分譲は(株)サンケイビル、管理は(株)サンケイビルマネジメントが行っており、築10年という比較的新しいワンルームマンションです。
日常の管理体制（管理員の勤務形態や清掃頻度など）や、修繕積立の状況といった詳しい内容は今回のデータに含まれていないため、管理規約と長期修繕計画を管理会社や売主に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断件数1件のみのため、参考値として扱い、この数字だけで断定はできません。唯一の診断では、提示価格4,380万円、家賃136,000円に対して平均実質利回りは3.18%となり、判定は「危険（割高）」でした。
同じ豊島区全体でみると、診断件数295件のうち「危険（割高）」が159件と最も多く、「注意」40件、「安全・割安」88件、「判定不能」8件という内訳です。エリア平均の提示価格は2,699万円、実質利回り3.54%、家賃中央値86,250円で、この棟の利回り3.18%はエリア平均より低い水準にあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータによると、周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに661件あり、価格の中央値は2,500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積中央値は25平方メートルです。例えば2025年第3四半期の上池袋では45平方メートル・2007年築の1Rが5,000万円、巣鴨では25平方メートル・2013年築の1Kが2,500万円で取引されています。
ハザード情報では、この場所は洪水浸水想定が「なし」、液状化は「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。これらはあくまで公的データ上の分類なので、実際の購入検討時には最新のハザードマップを自治体の窓口でも確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューというサイトでは、この棟について7件の評価が集まり、評点は5点満点中2.5点です。良い点・気になる点の具体的なコメントは今回のデータには含まれていないため、詳しい内容を知りたい方はマンションレビューの該当ページを直接確認してください。
件数7件は多いとは言えないサンプル数のため、評点2.5点だけでこの棟の住み心地を決めつけることはできません。実際の感じ方は人によって違うため、複数の情報源と合わせて確認することをおすすめします。
割高診断は1件のみの参考値で、危険（割高）の判定を断定材料にはできません。
エリア全体も危険（割高）が最多で、豊島区の相場は緊張気味な傾向があります。
地価は16%上昇していますが将来は分からないため、最新の公示値や取引事例を随時確認してください。
- 管理規約・長期修繕計画を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 現在の賃料・入居状況を売主や管理会社に確認する
- 地価公示地点と本物件の用途地域の違いを確認する
- 周辺取引事例との価格差を仲介資料で確認する
- マンションレビューの評価内容を直接サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 2.5点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.36ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.18%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.36ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 136,000円
この棟の家賃中央値（136,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 57.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北大塚２－１２－２（この棟から約205m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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