ドルチェ東京本所
ドルチェ東京本所（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区本所4丁目26-6 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 本所吾妻橋駅 徒歩8分 ／ 東京メトロ半蔵門線 押上駅 徒歩13分 |
| 築年 | 2006-08（築20年） |
| 総戸数 | 30 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社東亜住建 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都墨田区本所の『ドルチェ東京本所』は、本所吾妻橋駅徒歩8分・押上駅徒歩13分に建つ2006年築・総戸数30戸のワンルーム投資物件です。割高診断は参考値ながら危険判定も出ており、価格や利回りを事実データで確かめたい棟です。
立地と交通
ドルチェ東京本所は、東京都墨田区本所4丁目26-6に建つワンルームマンションです。最寄り駅は都営浅草線の本所吾妻橋駅で徒歩8分、東京メトロ半蔵門線の押上駅までは徒歩13分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の経路を選びやすい立地といえます。
この棟がある場所の用途地域は準工業地域で、市街化区域に含まれます。準工業地域とは、工場と住宅が混ざって建てられるエリアを指す言葉です。近くの地価公示地点（墨田区東駒形）は商業地域に指定されており、同じ本所エリアでも場所によって建物の使い方のルールが変わる点に注意が必要です。
建物と管理
建物は2006年8月に完成し、2026年時点で築20年です。鉄筋コンクリート造（鉄の骨組みにコンクリートを流し込んだ丈夫な造り）の地上7階建てで、総戸数は30戸、権利形態は所有権（土地と建物を自分のものにできる権利）です。分譲会社は株式会社東亜住建です。
管理会社は株式会社大京アステージです。総戸数30戸は比較的小規模な棟で、意思決定が早く進む場合もあれば、一戸あたりの修繕負担が大きくなる場合もあります。ただし修繕積立金の金額や今後の大規模修繕の予定といった管理体制の詳細は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。内訳は危険（割高）が1件、注意が1件で、安全・割安はありませんでした。平均実質利回り（家賃収入から管理費などの経費を引いた、本当の儲けの割合）は3.36%、平均提示価格は2,225万円、家賃中央値は73,650円（69,300円〜78,000円、2件）でした。最終診断日は2025年5月30日です。
同じ墨田区全体では診断件数が155件あり、危険（割高）が74件、注意が34件、安全・割安が43件、判定不能が4件という結果です。エリア平均の実質利回りは3.48%、平均提示価格は2,746万円、家賃中央値は87,000円でした。この棟の診断は2件と少ないため、エリア全体の傾向と比べてどちらに近いかは、今後の診断データの蓄積で確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から328m離れた地価公示地点（墨田区東駒形）では、令和8年7月1日時点の地価（国が毎年発表する土地の値段の目安）が1平方メートルあたり1,100,000円で、前年の968,000円から13.6%上昇しました。この地点は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%（土地にどれくらいの大きさの建物を建てられるかを示す数字）の防火地域に指定されています。ただし、この棟自体の用途地域は準工業地域のため、同じ数字をそのまま当てはめない点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで833件あり、価格の中央値は2,900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、業平の1LDK・50平方メートル（1972年築）が3,700万円、石原の1K・15平方メートル（1992年築）が1,400万円、石原の1DK・40平方メートル（2018年築）が4,400万円という事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の浸水想定が3m以上5m未満とされ、液状化（地震で地面が水のようにやわらかくなる現象）しやすい干拓地（海や川を埋め立てて作った土地）に位置しています。実際の浸水リスクや避難先は、自治体が公開する最新のハザードマップで確認してください。
割高診断は2件のみの参考値で、危険1件・注意1件とやや慎重に見たい結果です。
墨田区全体も危険判定が最多で、棟の利回り3.36%はエリア平均3.48%よりやや低めです。
地価は上昇傾向でも液状化・浸水のリスクがあり、価格だけでなく立地条件も要確認です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 登記簿で所有権や担保設定などの権利関係を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や設備の詳細を確認する
- 賃貸借契約書で家賃・契約期間・入居者属性を確認する
- 管理費・修繕積立金・固定資産税の金額を売主に確認する
- 自治体の最新ハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.13ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.36%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 78,000円
- 69,300円
この棟の家賃中央値（73,650円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 16.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東駒形３－１８－８（この棟から約328m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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