シティコープ上野広徳
シティコープ上野広徳（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都台東区東上野4丁目6-7 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 上野駅 徒歩4分 ／ 東京メトロ銀座線 稲荷町駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1990-08（築36年） |
| 総戸数 | 72 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 藤和不動産 |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シティコープ上野広徳は東京都台東区東上野、JR上野駅・東京メトロ稲荷町駅から徒歩4分の投資用ワンルームマンションです。1990年竣工、総戸数72戸。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、地価は上昇中、ハザードは浸水・液状化に注意が必要です。
立地と交通
シティコープ上野広徳は、東京都台東区東上野4丁目にあります。最寄りはJR山手線の上野駅と東京メトロ銀座線の稲荷町駅で、どちらも徒歩4分です。2つの駅が使えるため、通勤や通学の行き先によって使う路線を選べる点は魅力です。上野駅は新幹線も停車する大きな駅で、遠方への移動や出張にも便利な立地です。
建物がある場所は商業地域に指定されています。建物を建てられる土地の割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は700%と、どちらも高めです。周辺は店舗やオフィスも多いエリアで、賃貸需要の背景になりやすい立地といえます。
建物と管理
この建物は1990年8月に竣工し、築36年が経ちます。地上10階建てで、総戸数は72戸です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造で、鉄骨をコンクリートで包んだ、火や地震に強いつくりです。権利形態は所有権で、土地も建物と一緒に所有する形になります。築年数が経っているため、建物全体の老朽化の進み方も購入前の確認ポイントになります。
分譲は藤和不動産、管理は三菱地所コミュニティ(株)が担当しています。ただし、修繕がどのくらい進んでいるか、管理費や修繕積立金がいくらかは今回のデータに含まれていません。築36年という年数を踏まえ、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として見てください。判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回り（投資した金額に対して実際に得られる利益の割合）は2.96%でした。平均の提示価格は2100万円、家賃は67,000円という1件のデータに基づいています。
台東区全体では132件の診断があり、多い判定は「安全・割安」でした。平均の実質利回りは3.52%で、この棟の2.96%より高くなっています。家賃の中央値は97,600円で、この棟のサンプルである67,000円より高めです。ただしこの棟の診断件数は1件のため、単純にエリア全体の傾向と比べて優劣を決めることはできません。エリアとの違いがなぜ生まれているのかは、部屋の階数や向き、設備の状態なども関わるため、個別に確認する必要があります。
最終診断日は2023年10月12日で、2年以上前のデータです。家賃や売買価格は市場の動きによって変わるため、現在の実勢は不動産会社が持つ最新の資料や、賃貸サイトの掲載状況で確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から172m離れた東上野３－３７－９の地価公示地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり346万円でした。前年の300万円から15.3%上昇しています。用途地域は商業地域で、防火地域にも指定されています。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は1043件あり、価格の中央値は3300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は112万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に25平方メートル・1Kの部屋が4600万円で取引されています。
ハザードマップでは、この場所は洪水で3〜5mの浸水想定があり、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地とされています。高潮は0.3m未満です。低い階の部屋を検討する場合は、浸水や液状化のリスクを自治体のハザードマップで必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには8件の評価が投稿され、評点は4.5でした。具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータに含まれていないため、気になる場合はマンションレビューなど口コミサイトの本文を直接確認してください。
割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、エリア平均より利回りが低めです。
地価は上昇傾向ですが、浸水・液状化のリスクもあり、両面を見る必要があります。
管理状況や最新の家賃相場はデータに無く、総会議事録や賃貸サイトで確かめてください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を管理会社に確認する
- 現在の賃貸需要や空室状況を賃貸サイトで確認する
- 洪水・液状化のリスクを自治体のハザードマップで確認する
- 権利関係や登記内容を登記簿謄本で確認する
- 直近の取引価格を不動産会社の最新資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.56ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.96%）は、東京都 台東区相場（3.52%）より0.56ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 67,000円
この棟の家賃中央値（67,000円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 31.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東上野３－３７－９（この棟から約172m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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