シティコープ目白
シティコープ目白（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区高田2丁目7-14 |
|---|---|
| 交通 | 地下鉄副都心線 雑司が谷駅 徒歩5分 ／ JR山手線 目白駅 徒歩12分 |
| 築年 | 1992-08（築34年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | (株)都市プラン |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シティコープ目白は東京都豊島区高田にある1992年竣工・8階建39戸のワンルーム投資用マンションです。副都心線雑司が谷駅から徒歩5分、JR山手線目白駅から徒歩12分。診断3件はすべて割高判定で、購入前の確認点を宅建士の視点でまとめます。
立地と交通
シティコープ目白は東京都豊島区高田2丁目にあります。最寄りは地下鉄副都心線の雑司が谷駅で、徒歩5分の距離です。もう一つの最寄り駅であるJR山手線目白駅までは徒歩12分で、2つの路線が使える点は通勤や通学の選択肢を広げます。
地価公示の調査地点（棟から243m）の用途地域は第一種中高層住居専用地域で、住宅を中心とした地域とされています。一方、国交省の用途地域データでは棟の立地自体は準工業地域・市街化区域と記録されています。細かな建築ルールは場所によって変わるため、区役所の都市計画課で確かめてください。
建物と管理
シティコープ目白は1992年8月に竣工し、2026年時点で築34年になります。8階建で総戸数は39戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造（SRC・RC造、鉄骨で骨組みを補強したコンクリート造りという意味です）で、権利形態は所有権です。
分譲した会社は(株)都市プラン、管理を担当しているのは三菱地所コミュニティ株式会社です。大手グループの管理会社が入っている点は安心材料の一つですが、実際の修繕計画や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
シティコープ目白の割高診断は3件行われ、すべて「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回り（投資額に対して実際に得られる収益の割合という意味です）は3.48%、平均提示価格は1,843万円、家賃は中央値65,000円（63,000円〜85,000円）です。最終診断日は2025年6月16日です。
同じ豊島区全体の診断288件と比べると、エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2,677万円、家賃中央値は86,000円でした。棟の利回りはエリア平均よりマイナス0.07ポイント低く、提示価格に対して得られる家賃収入がやや少なめという結果です。診断件数3件は少ないサンプルのため、この傾向が今後も続くとは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から243m離れた地価公示地点（高田１－３６－１１）の令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,020,000円で、前年の900,000円から13.3%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。地価の上昇は地域の需要を示す材料の一つですが、個別物件の価格が割安かどうかとは別に考える必要があります。
周辺の取引事例は584件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,800万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期の高田の1LDK（30平方メートル）は3,900万円で取引されています。面積や間取り、築年が異なるため、単純にこの棟の価格と比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深は0.5m未満、液状化のしやすさは「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（谷の底のような低い土地という意味です）で、傾斜はおおよそ1/100以上とされています。浸水深が低めであることは安心材料ですが、想定であり実際の被害を保証するものではないため、豊島区が公表する最新のハザードマップも併せて確認してください。
診断3件は全て危険（割高）で、エリア平均より利回りがわずかに低い結果でした。
地価は1年で13.3%上昇していますが、物件価格が割安かは別に確認が必要です。
管理体制や修繕計画、ハザードの詳細は今回のデータに無いため、売主や区役所で確かめましょう。
- 長期修繕計画書と総会議事録を管理会社に確認する
- 重要事項説明書や登記簿で構造・権利関係を確かめる
- 複数の賃貸サイトで家賃相場を見比べる
- 区役所の都市計画課で用途地域や建築ルールを確認する
- 豊島区の最新ハザードマップで浸水・液状化を確認する
- 周辺取引事例と提示価格を照らし合わせて妥当性を見る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.06ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.48%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.06ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
- 65,000円
- 63,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 24.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高田１－３６－１１（この棟から約243m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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