ミリオン大塚アヴィニティー
ミリオン大塚アヴィニティー（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚３丁目３３−１４ |
|---|---|
| 交通 | 巣鴨新田駅 徒歩2分 ／ 大塚駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2003-04（築23年） |
| 総戸数 | 59戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 建物管理会社 | エーシークリエイト |
この物件の解説（宅建士視点）
ミリオン大塚アヴィニティーは東京都豊島区北大塚にある2003年築・13階建て・59戸のワンルームマンションです。巣鴨新田駅徒歩2分、大塚駅徒歩4分で2路線を使えます。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、エリア相場との位置づけを宅建士視点で解説します。
立地と交通
ミリオン大塚アヴィニティーは、東京都豊島区北大塚3丁目にあります。最寄りは巣鴨新田駅で徒歩2分、大塚駅までは徒歩4分です。2つの駅を使い分けられる点は、通勤や通学の選択肢を広げてくれる材料になります。
建物がある場所の用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。商業地域はお店やオフィスも建てやすい地域で、人通りや利便性が期待できる一方、建物が密集しやすい面もあります。周辺の雰囲気は、実際に現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2003年4月に完成し、2026年時点で築23年です。13階建てで、総戸数は59戸の規模です。管理会社はエーシークリエイトが担っています。
建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や、土地の権利形態（所有権か借地権か）、分譲した会社の情報は今回のデータには含まれていません。これらは重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の有無も今回のデータにはないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため「参考値」として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」でした。実質利回り（購入価格に対して実際に得られる年間収益の割合）は3.22%、平均提示価格は2490万円、家賃は85,000円でした（最終診断日2026年2月9日）。
豊島区全体では289件の診断があり、判定の内訳は「危険（割高）」158件、「注意」38件、「安全・割安」86件、「判定不能」7件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。
この棟の利回りはエリア平均よりやや低く、提示価格もエリア平均より低めですが、家賃はエリアの水準に近い結果でした。ただし診断件数が1件のため、この棟特有の傾向と言い切ることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から81m離れた地価公示地点（北大塚三丁目）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,190,000円でした。前年の1,030,000円から15.5%上がっており、近隣商業地域・商業地に指定され、建蔽率80%、容積率400%、防火地域です。
周辺の取引事例は658件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、上池袋の1Rが5000万円（45平方メートル、築2007年、2025年第3四半期）、巣鴨の1Kが2500万円（25平方メートル、築2013年、2025年第3四半期）、西巣鴨の1Rが4400万円（40平方メートル、築2004年、2025年第4四半期）という取引がありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜≧1/100）とされています。高潮の情報は今回のデータにはないため、自治体が公開する最新のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは評点4.1、件数9件という情報があります。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際のコメントを確認してください。
割高診断は1件のみの参考値で、豊島区全体でも「危険（割高）」が多い結果でした。
地価公示は前年より15.5%上昇し、商業地域らしい利便性と密集のバランスに注意が必要です。
構造や管理体制など未取得の情報は多く、重要事項説明書や管理組合資料で必ず確認してください。
- 建物の構造・権利形態を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 分譲会社やブランド情報を売主・管理会社に確認する
- 管理費・修繕積立金と長期修繕計画を管理組合資料で確認する
- 診断件数が1件のため家賃相場を複数件で裏付ける
- 地価公示の変動率や取引事例を複数年分で確認する
- 洪水・液状化・高潮などのハザードを最新マップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別の判断だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.32ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.22%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.32ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 1.7% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北大塚３－３０－１０（この棟から約81m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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