菱和パレス池袋要町

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

菱和パレス池袋要町は、東京都豊島区要町にある1996年築・地上5階建・35戸のワンルームマンションです。東京メトロ有楽町線・副都心線の千川駅から徒歩3分という交通の良さが特徴で、管理はクレアスコミュニティーが担っています。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、エリア相場や地価公示データも交えて宅建士の視点で中立に解説します。

立地と交通

菱和パレス池袋要町は、東京都豊島区要町3丁目にあるワンルームマンションです。最寄りは東京メトロ有楽町線と副都心線が使える千川駅で、徒歩3分という近さです。1つの駅から2つの路線が使えるため、通勤や通学で複数の方面に出やすく、乗り換えの選択肢が広がりやすい点は暮らしやすさにつながる特徴です。駅からの距離が近いことは、入居者を探すときにも分かりやすい強みになります。

建物がある場所の用途地域は第１種中高層住居専用地域で、市街化区域に区分されています。用途地域とは、建物の高さや用途に一定のルールが決められている地域を指す言葉で、この指定からは中高層の住宅が中心となりやすいエリアであることがうかがえます。ただし実際の街並みや周辺の商業施設、騒音の有無などは今回のデータだけでは分からないため、現地を歩いて確認することをおすすめします。

建物と管理

この建物は1996年7月に竣工し、2026年時点で築30年、地上5階建・総戸数35戸・鉄筋コンクリート造（RC造、コンクリートと鉄筋を組み合わせた構造という意味です）で、権利形態は所有権です。35戸という規模は、大規模マンションに比べると管理組合の運営がシンプルになりやすい一方で、修繕費の負担が1戸あたり重くなりやすい面もあります。築30年という年数を踏まえると、今後の修繕計画がどう組まれているかが特に気になるポイントです。

管理会社はクレアスコミュニティーです。管理会社が決まっていることは一つの安心材料ですが、実際の清掃頻度や共用部分の状態、修繕の積み立て状況、過去の大規模修繕の実施履歴については今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。こうした管理体制の違いは、建物の資産価値や住み心地に影響しやすい要素のひとつです。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り3.52%、平均提示価格2050万円、家賃中央値72,400円（2024年2月29日時点、家賃サンプル1件）という結果でした。1件だけの結果なので、この棟全体の傾向と決めつけることはできず、あくまで目安として見ることが大切です。特に家賃や利回りは市場の変化で動くため、最新の賃貸条件を別途確認する必要があります。

比較対象となる東京都豊島区全体では、診断件数295件のうち「危険（割高）」が159件と最も多く、次いで「安全・割安」が88件、「注意」が40件、「判定不能」が8件という内訳でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格2699万円、家賃中央値86,250円です。エリア全体でも割高傾向が目立ちますが、この棟の家賃72,400円はエリアの中央値より低く、個別の条件によって差が出やすいことがわかります。家賃や利回りは物件ごとの条件で変わるため、同じエリアでも診断件数が多いほど参考にしやすいといえます。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国土交通省の地価公示によると、棟から187m離れた千早2丁目の地価公示地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり772,000円、前年は690,000円で11.9%上昇しています。この地点は第一種低層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率150%（土地に対して建てられる建物の面積や高さの上限を示す数字です）、準防火地域に指定されています。地価が上昇していること自体は周辺環境の変化を示す一つの材料ですが、これだけで将来の価格動向を判断することはできません。このような公的データは、物件の立地環境を客観的に把握する手がかりになります。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで299件あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の要町では、20平方メートルの1Kが2100万円や1900万円で取引されています。この棟の平均提示価格2050万円は、これらの事例と近い水準にありますが、間取りや階数、向きなどの条件が違えば価格も変わるため、価格が妥当かどうかは個別に確認する必要があります。

ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされており、これらの点は比較的安心材料として捉えられます。一方で高潮の想定については今回のデータには含まれていないため、豊島区が公開しているハザードマップで最新の情報を確認してください。こうした情報は購入判断の一部材料になりますが、最終的な判断は複数の情報源を照らし合わせて行うことが望ましいです。

住んでいる人・検討した人の声

外部サイトのマンションレビューには、評点4、件数9件の評価が投稿されています。ただし具体的な良い点や気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、評価の背景を知りたい方はマンションレビューの投稿本文を直接確認することをおすすめします。評点だけでは住み心地の実態まではつかみにくいため、他の情報と合わせて判断する材料の一つとして捉えてください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 4点9件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-06確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 豊島区）

この棟の平均実質利回り（3.52%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.02ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（72,400円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 16.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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