クレアシオン南大塚
クレアシオン南大塚（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南大塚1丁目44-1 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 大塚駅 徒歩7分 ／ 都営三田線 巣鴨駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2003-10（築23年） |
| 総戸数 | 35戸 |
| 階数 | 地上7階 |
| 構造 | RC |
| 分譲会社 | 日本フェルテ株式会社 |
| 建物管理会社 | ホームライフ管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
クレアシオン南大塚は、東京都豊島区南大塚にあるJR大塚駅徒歩7分・都営三田線巣鴨駅徒歩9分の投資用ワンルームマンションです。2003年竣工、地上7階・35戸のRC造で、所有権の物件です。宅建士の視点で立地・建物・相場の読み方を中立に解説します。
立地と交通
クレアシオン南大塚は、東京都豊島区南大塚1丁目44-1に位置する投資用ワンルームマンションです。JR山手線の大塚駅まで徒歩7分、都営三田線の巣鴨駅まで徒歩9分と、2つの路線を徒歩圏内で使い分けられる場所にあります。山手線沿線で複数の駅が徒歩圏にある点は、通勤や外出の選択肢が広がる利点といえます。
このエリアの用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率700%、防火地域に指定されています。商業地域は飲食店やオフィスビルが混在しやすく、生活の便利さにつながる一方で、周辺環境は物件ごとに差が出やすい部分でもあります。商業地域は住宅系の用途地域と比べて容積率が高く設定されていることが多く、将来的に周辺で建て替えや開発が進む可能性もあります。実際の雰囲気は現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2003年10月に竣工した築23年のRC造（鉄筋コンクリート造）で、地上7階建て・総戸数35戸です。権利形態は所有権で、分譲会社は日本フェルテ株式会社、管理を担当しているのはホームライフ管理株式会社です。総戸数35戸は、ワンルームマンションとしては中規模程度の規模にあたります。
管理組合の運営状況や長期修繕計画の具体的な内容は今回のデータには含まれていません。購入を検討する際は、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。築23年という年数は、大規模修繕の実施時期や今後の修繕費の負担が気になるタイミングでもあります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、ルールに沿って参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.34%、平均提示価格は2650万円、家賃中央値は85,000円でした。1件のデータであるため、この棟全体の傾向と決めつけることはできない点に注意が必要です。
エリア全体（東京都豊島区）の診断の件数は295件で、多い判定はこの棟と同じく「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2699万円、家賃中央値は86,250円です。棟とエリアの数字を並べてみると、この棟の利回りはエリアの平均よりやや低い位置にあることが分かります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から316m離れた南大塚２－４５－８地点（商業地域）の価格は1平方メートルあたり3,000,000円で、前年の2,560,000円から17.2%上昇しました（令和8年1月1日時点）。価格公示地点は棟から316mとやや離れているため、同じ敷地そのものの評価ではなく、周辺エリア全体の傾向として参考にしてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で800件あり、価格中央値は2600万円、面積中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期の西巣鴨では、35平方メートルの1LDKが4400万円、40平方メートルの1Rも4400万円で取引されています。間取りや面積が異なるため、この棟の部屋と単純に比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）、液状化は「やや液状化しにくい」とされています。浸水の想定がある地域であるため、購入前には豊島区が公開しているハザードマップで具体的な範囲と対策を確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、評点3.8（件数15件）という情報があります。具体的な良い点や気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、実際の住み心地については管理会社や管理組合、ほかの口コミサイトにも確かめてみてください。
クレアシオン南大塚は大塚駅・巣鴨駅の2駅が使える豊島区の築23年マンションです。
診断は1件のみで参考値ですが、エリア全体も「危険（割高）」が多い傾向です。
地価は上昇傾向でも、価格の妥当性は個別の取引事例や診断で確かめる必要があります。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 築23年の大規模修繕の実施時期と費用を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 豊島区のハザードマップで浸水想定の範囲を確認する
- 周辺の賃貸・売買事例を複数の仲介会社で確認する
- マンションレビュー等の口コミを複数サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別の問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.34%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 1.7% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大塚２－４５－８（この棟から約316m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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