グローリア初穂高田馬場
グローリア初穂高田馬場（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築41年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区高田3丁目5-17 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 高田馬場駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ東西線 高田馬場駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1985-06（築41年） |
| 総戸数 | 115戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | グローリア |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グローリア初穂高田馬場は、東京都豊島区高田にある築41年・総戸数115戸の中古ワンルーム投資用マンションです。高田馬場駅から徒歩7分、管理会社はグローリアで、宅建士の視点から立地・建物・豊島区内での価格の位置づけまで中立に解説します。
立地と交通
グローリア初穂高田馬場は、東京都豊島区高田3丁目に位置しています。最寄りはJR山手線と東京メトロ東西線の高田馬場駅で、いずれも徒歩7分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって使い分けができる点は、単身者向け賃貸の入居付けにとってプラス材料になりやすい立地です。
一方で、駅までの実際の道のりの傾斜や踏切の有無、周辺のコンビニやスーパーといった生活施設の情報は、今回のデータには含まれていません。徒歩7分の体感時間や街の雰囲気は、現地を実際に歩いて確認するか、地図サービスのストリートビューで確かめてください。
建物と管理
建物は1985年6月に竣工し、2026年時点で築41年です。地上5階建てで総戸数は115戸、構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで建物を支える造り）です。権利形態は所有権のため、建物だけでなく土地の持ち分も買い主のものになります。
総戸数115戸という規模は、区分所有のワンルームマンションとしては比較的大きい部類に入ります。戸数が多いほど、修繕積立金の集まり方や管理組合の運営方針に幅が出やすいため、実際の積立額や修繕履歴を書類で確認することが大切です。
管理会社はグローリアです。ただし、具体的な管理体制や巡回頻度、修繕の実施状況、管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、管理規約や長期修繕計画、直近の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、参考値として扱います。判定の内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、件数が少ないため、この結果だけで物件の良し悪しを決めることはできません。平均実質利回り（家賃収入から経費を差し引いた、投資額に対する収益の割合）は3.79%、平均提示価格は1965万円でした。
家賃のサンプルも2件で、中央値は71,500円、最も低い例が67,000円、最も高い例が76,000円でした。最終診断日は2026年4月28日です。件数が少ないため、実際の募集家賃とズレがある可能性があります。
同じ豊島区全体では287件の診断があり、「危険（割高）」が158件と最も多く、平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2675万円、家賃中央値は85,750円でした。この棟の数字はエリア平均より利回りが高く価格が低い傾向ですが、診断件数が2件しかないため、断定はできません。
なお、棟とエリアの利回り差を示す具体的な数値は今回のデータに無いため、正確に比較したい場合は、条件が近い物件を複数集めて売主や仲介会社に確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から277m離れた地価公示の地点（高田3-10-10）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,450,000円でした。前年の1,250,000円から16%上昇しています。この地点は商業地域で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域（建物に燃えにくい基準が求められる地域）です。なお、物件自体の用途地域は準工業地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに506件あり、価格の中央値は2800万円、1平方メートルあたりの単価中央値（面積で割った価格の目安）は112.25万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に高田地区で1LDK・30平方メートル・築2008年の物件が3900万円で取引されています。
ほかにも、高田馬場地区で築1979年・20平方メートルの物件が2800万円、築2003年・1K・20平方メートルの物件が2200万円で取引された例があります。築年数や間取りによって価格の幅が大きいため、この棟と条件が近い事例を個別に選んで比較することをおすすめします。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、地形は谷底低地（周囲より低く水が集まりやすい地形）とされ、液状化は「やや液状化しにくい」と評価されています。実際の被害の可能性や避難ルートは、自治体が公開するハザードマップで必ず確認してください。
築41年・総戸数115戸のRC造で、管理体制や修繕積立金は今回のデータに無く確認が必要です。
割高診断は2件のみの参考値で、豊島区平均より利回りは高めですが断定はできません。
地価は1年で16%上昇した一方、洪水リスクもあるため、価格とリスクの両面を確認してください。
- 管理規約・長期修繕計画・総会議事録で管理体制を確認する
- 建築確認日や構造の詳細を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を売主に確認する
- ハザードマップで浸水・液状化のリスクを自治体サイトで確認する
- 家賃相場を賃貸仲介会社に最新情報として確認する
- 割高診断はサンプルが少ないため複数の情報源で価格を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.25ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.79%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.25ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 76,000円
- 67,000円
この棟の家賃中央値（71,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 17.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高田３－１０－１０（この棟から約277m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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