プライム東長崎
プライム東長崎（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区長崎5丁目9-7 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 東長崎駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1988-12（築37年） |
| 総戸数 | 15戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | RC造 |
| 建物管理会社 | アポロビルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プライム東長崎は東京都豊島区長崎、西武池袋線東長崎駅徒歩3分に立つ築38年・4階建15戸のRC造マンションです。管理はアポロビルサービスが担当。割高診断は2件のみで参考値ですが、豊島区全体では「危険（割高）」判定が最多という結果が出ています。購入前は建物と価格の両方を自分の目で確かめましょう。
立地と交通
プライム東長崎は、東京都豊島区長崎5丁目に立つ賃貸マンションです。西武池袋線の東長崎駅から徒歩3分とされており、駅までの道のりが短い点は住む人にとって使いやすいポイントです。周辺の用途地域は近隣商業地域で、お店やオフィスが混在するにぎやかな街並みが想像できます。駅前の商店街や生活利便施設の具体的な様子は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめるか、区役所の都市計画図で用途地域の詳細を確かめてください。
建物がある場所そのものの建築ルール（建蔽率・容積率）は今回のデータに無いため、役所の都市計画課で確かめてください。参考として、棟から234m離れた地価公示地点（南長崎６－３０－５）では建蔽率60%、容積率200%、準防火地域となっていますが、これはあくまで近くの別の地点の情報です。物件そのものの正確な建築ルールは、重要事項説明書や都市計画図で別途確認することをおすすめします。
建物と管理
プライム東長崎は1988年12月に建てられたRC造（鉄筋コンクリート造）の4階建てで、総戸数は15戸です。築年数は38年で、建物の管理はアポロビルサービス株式会社が担当しています。権利形態は所有権なので、土地と建物の両方を自分のものにできる仕組みです。所有権のマンションは、管理や修繕の方針を所有者自身が決めやすいという特徴があります。
分譲した会社名やブランド名、公式の物件概要は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。築38年の建物なので、配管や外壁の修繕状況は特に気になるところです。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて、これまでの修繕の履歴と今後の計画の両方を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみなので、参考値として読んでください。判定の内訳は「注意」が1件、「安全・割安」が1件で、どちらか一方に断定はできません。平均の実質利回りは4.35%、平均提示価格は1,325万円、家賃の中央値は65,000円でした（最終診断日2023年6月5日）。家賃サンプルも2件のみで、この家賃が今の相場を正確に表しているかどうかは、賃貸サイトの最新掲載情報でも確かめてください。
一方、豊島区全体でみると診断件数は287件あり、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2,675万円、家賃中央値は85,750円です。この棟の数字とエリアの数字を並べると利回りの高さが目立ちますが、診断件数が少ないため、この棟だけで「割安」と決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から234m離れた地価公示地点（南長崎６－３０－５）では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり750,000円で、前年の680,000円から10.3%上がりました。地価が上がっている理由は今回のデータに無いため、背景は区役所都市計画課や不動産会社に確かめてください。地価の上昇は周辺全体の傾向であり、この棟自体の価値が同じ割合で上がるとは限りません。
周辺の取引事例は512件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2,400万円、単価中央値は95.3万円/平方メートル、面積中央値は25平方メートルです。例えば西落合では2025年第4四半期に2,900万円（25平方メートル、築2014年）の事例がありました。ハザードマップでは洪水の想定浸水深が0.5m未満、液状化は「しにくい」、地形はローム台地と出ています。
家賃・利回りのデータが2件のみのため、相場位置は参考値として捉えてください。
豊島区全体は「危険（割高）」判定が最多で、エリアの価格競争は激しめです。
築38年の建物は修繕履行が鍵。長期修繕計画と総会議事録を必ず確認しましょう。
- 管理組合の総会議事録で修繕履行状況を確認する
- 長期修繕計画で今後の修繕費用の見通しを確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の有無を確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトと比べて確認する
- 地価公示地点と物件の実際の立地条件の違いを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.81ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.35%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.81ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
- 65,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 24.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南長崎６－３０－５（この棟から約234m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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