サンハイツ東池袋
サンハイツ東池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋2丁目62-9 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 池袋駅 徒歩7分 ／ 都電荒川線 向原駅 徒歩13分 |
| 築年 | 1982-04（築44年） |
| 総戸数 | 27戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社東京管理 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
サンハイツ東池袋は、東京都豊島区東池袋にある築44年・総戸数27戸のワンルーム投資マンションです。池袋駅から徒歩7分と交通は便利ですが、割高診断は参考値（2件）で危険・注意が1件ずつ出ています。立地や建物、相場の位置づけを宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
サンハイツ東池袋は、東京都豊島区東池袋2丁目62-9に位置しています。最寄りはJR山手線の池袋駅で、徒歩7分と都心へのアクセスが良い立地です。池袋駅は複数の路線が使えるターミナル駅のため、通勤や通学の経路を選びやすい点は魅力です。都電荒川線の向原駅も徒歩13分で利用できるため、移動の選択肢が複数あります。
周辺の用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は700%と高めに設定されています。区域は市街化区域に含まれており、防火地域にも指定されているため、商業エリアとしての利便性が高い一方で、周囲に高い建物が建ちやすい地域でもあります。
建物と管理
建物は1982年4月に竣工し、2026年時点で築44年です。地上10階建てで総戸数は27戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）という、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくりです。権利形態は所有権で、土地も含めて所有する形になります。総戸数27戸というコンパクトな規模は、管理組合の意思決定がしやすい面もありますが、修繕費を負担する戸数が少ない分、1戸あたりの負担が大きくなりやすい点も意識しておきたいところです。
管理会社は株式会社東京管理です。築44年ということもあり、これまでの大規模修繕の実施状況や今後の修繕計画、修繕積立金の額は今回のデータに含まれていません。こうした情報は物件の資産価値に直結するため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件に満たないため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」はありませんでした。平均実質利回りは3.78%、平均提示価格は1875万円という結果です。この診断件数は非常に少ないため、今後の積み上がりで判定が変わる可能性もあります。
家賃のサンプルは2件で、中央値は74,250円、最小73,500円、最大75,000円でした。最終診断日は2024年6月1日です。件数が少ないため、この棟だけの傾向と決めつけず、今後の診断件数の積み上がりを見ていく必要があります。同じ豊島区内でも棟ごとに数字は変わるため、他棟との比較だけで判断しないことも大切です。
参考として、豊島区全体の割高診断は287件あり、「危険（割高）」が158件、「注意」が38件、「安全・割安」が85件、「判定不能」が6件です。平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2675万円、家賃中央値は85,750円でした。棟とエリアの数字は条件が異なるため、単純な優劣の比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から329m離れた東池袋3-12-12の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり2,570,000円で、前年の2,230,000円から15.2%上がっています。この地点は商業地域で、建蔽率80%、容積率700%、防火地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで961件あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108万円、面積の中央値は25平方メートルでした。これは東池袋周辺エリア全体の売買動向を示す参考情報です。
例として南池袋の1Kで20平方メートル・3600万円（2016年築）、南池袋の1LDKで40平方メートル・9600万円（2015年築）、上池袋の1LDKで35平方メートル・4400万円といった事例があります。これらは周辺の取引事例であり、この棟そのものの取引価格ではない点に注意してください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これは公表データに基づく目安であり、実際の購入前には自治体の最新ハザードマップも必ず確認してください。地形がローム台地であることも、地盤を考えるうえでの一つの参考情報です。
池袋駅徒歩7分と交通は良いですが、築44年のため修繕計画の確認が欠かせません。
割高診断は2件で参考値にとどまり、危険・注意の判定が各1件という結果でした。
地価は上昇傾向ですが、価格の妥当性は重要事項説明書など一次情報で必ず確認してください。
- 重要事項説明書で構造・築年・権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の額と過去の大規模修繕実施状況を確認する
- 家賃や空室状況を最新の賃貸事例で確認する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを再確認する
- 割高診断の件数が少ないため、複数の診断・査定で価格を照らし合わせる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（条件と価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.24ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.78%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.24ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
- 73,500円
この棟の家賃中央値（74,250円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 14.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋３－１２－１２（この棟から約329m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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