ヴェルト西巣鴨
ヴェルト西巣鴨（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区西巣鴨４丁目１０−２ |
|---|---|
| 交通 | 西巣鴨駅 徒歩1分 ／ 新庚申塚駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2002-08（築24年） |
| 総戸数 | 49戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 建物管理会社 | REIC （ピタットハウス横浜支店） |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴェルト西巣鴨は、東京都豊島区西巣鴨4丁目にある13階建て・49戸のワンルームマンションです。西巣鴨駅徒歩1分の駅近物件で、築24年。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定です。
立地と交通
ヴェルト西巣鴨は、東京都豊島区西巣鴨4丁目にあるワンルームマンションです。最寄りの西巣鴨駅までは徒歩1分、新庚申塚駅までも徒歩4分と、2つの駅を使い分けられる立地です。駅からの近さは、入居者を探すときの強みになりやすいポイントです。
一方で、駅のすぐそばという立地は、人の通りや音が気になる人もいます。実際の周辺の雰囲気や、周りにどんな建物やお店があるかは、今回のデータだけでは分からないため、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2002年8月に竣工し、築24年になります。13階建てで総戸数は49戸です。竣工から20年以上が経っているため、建物の老朽化や修繕の進み具合は、購入前にしっかり見ておきたいポイントです。
管理会社はREIC（ピタットハウス横浜支店）です。ただし、建物の構造や土地の権利の形（所有権か借地権かなど）は今回のデータに記載がないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また、修繕がどのように行われているかは、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
割高診断は、この棟について1件しか行われていないため、参考値として受け止める必要があります。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.2%、平均提示価格は2320万円、家賃は79,000円でした（最終診断日2025年7月24日）。1件のデータだけで棟全体の傾向を決めつけることはできません。
豊島区全体では289件の診断があり、「危険（割高）」が158件、「注意」が38件、「安全・割安」が86件、「判定不能」が7件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の利回り3.2%は、エリア平均の3.54%よりやや低めの数字になっています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示地点（棟から288m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり657,000円でした。前年の582,000円から12.9%上がっています。この地点は第一種住居地域の住宅地で、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。なお、この地点はヴェルト西巣鴨そのものの場所ではないため、あくまで近隣の目安として見てください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に798件あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、西巣鴨で1K・20平方メートル・築2013年の部屋が3100万円、1LDK・30平方メートル・築2009年の部屋が3300万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。また、この建物がある場所の用途地域は商業地域（市街化区域）ですが、先ほどの地価公示地点は第一種住居地域でした。これは地点が離れているために起こる違いなので、実際の用途地域や建蔽率・容積率は役所や現地で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟についての評点が4.3（11件）として載っています。ただし、具体的にどんな点が良いと言われているか、どんな点が気になると言われているかは、今回のデータには含まれていません。気になる方は、マンションレビューの該当ページで実際のコメントを確かめてください。
割高診断は1件のみで参考値。「危険（割高）」の判定を鵜呑みにしないこと。
豊島区全体は289件中158件が「危険（割高）」で、エリアの傾向と近い結果です。
駅近・築24年の物件。価格判断は地価公示や取引事例も合わせて確認したいです。
- 建物の構造や権利の形は重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理の実態を確認する
- 家賃は棟データが1件のみのため複数の賃貸サイトで確認する
- 周辺の取引事例や地価公示と提示価格を比べて確認する
- 自治体のハザードマップで洪水以外の災害リスクも確認する
- 用途地域・建蔽率・容積率は役所と現地で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.3点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-18確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.34ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.2%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.34ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 79,000円
この棟の家賃中央値（79,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 8.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／滝野川６－１６－９（この棟から約288m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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