ドミール池袋
ドミール池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 豊島区東池袋1丁目31-10 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 池袋駅 徒歩6分 ／ 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1980-03（築46年） |
| 総戸数 | 139 |
| 階数 | 地上12階 |
| 構造 | SRC |
| 分譲会社 | 石原建設株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社ベニックスビルシステム |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ドミール池袋は東京都豊島区東池袋にある1980年築、地上12階建て・総戸数139戸の投資用マンションです。山手線池袋駅まで徒歩6分と駅近ですが、築46年と古く、割高診断（参考値）では危険（割高）の判定が出ています。立地と価格のバランスを事実データで確認します。
立地と交通
ドミール池袋は山手線池袋駅まで徒歩6分、東京メトロ有楽町線東池袋駅まで徒歩8分と、2つの路線が使える場所にあります。池袋は東京を代表するターミナル駅（複数の路線が集まり乗り換えが多い駅）のひとつで、乗り換えのしやすさは賃貸需要を考えるうえでの強みになりやすい点です。
所在地は商業地域で、容積率700%（土地面積に対して建てられる建物の延べ面積の割合）・建蔽率80%・防火地域に指定されています。これは建物を高く大きく建てやすい区域という意味で、駅周辺の再開発や建て替えが進みやすい地域であることを示しています。
近くの地価公示地点（東池袋３－１２－１２、棟から219m）では1平方メートルあたり257万円と、前年の223万円から15.2%上昇しています。地価公示とは国が毎年示す土地の価格の目安で、この数字だけで物件価格の割安・割高を判断することはできませんが、周辺の土地の値動きが活発な時期にあることが読み取れます。
建物と管理
建物は1980年3月竣工で築46年、地上12階建て・総戸数139戸です。構造はSRC（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）で、権利は所有権です。分譲は石原建設株式会社が行いました。築年数が40年を超えているため、今後の大規模修繕にかかる費用や工事の時期は購入前に必ず把握しておきたい点です。
総戸数139戸という規模は所有者の数も多くなるため、管理組合の意思決定や修繕積立金の集まり方が他の棟と違う傾向を持つことがあります。管理会社は株式会社ベニックスビルシステムであることが分かっていますが、管理組合の運営状況や修繕積立金の残高、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも危険（割高）の判定でした。平均実質利回り（物件価格に対して、経費を引いたあとに実際に手元に残る利益の割合）は3.13%、平均提示価格は3075万円です。家賃は中央値105,400円、最小65,000円から最大145,800円まで幅があり、家賃のサンプル数も2件にとどまります。最終診断日は2025年10月30日です。
エリア全体（東京都豊島区）では診断件数289件のうち、危険（割高）が158件、注意が38件、安全・割安が86件、判定不能が7件で、こちらも多い判定は危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の提示価格はエリア平均より高く、利回りはエリア平均より低いという傾向がうかがえますが、棟のサンプルは2件のみなので、この傾向をそのまま断定材料にはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで922件あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108.9万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として南池袋では1K・20平方メートルで3600万円（2025年第4四半期）、1LDK・40平方メートルで9600万円（同時期）といった取引があり、上池袋では1LDK・35平方メートルで4400万円の例もあります。広さや間取り、エリアによって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化（地震で地盤がゆるんで建物が傾いたり沈んだりする現象）は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ローム台地は水はけがよく地盤が比較的しっかりしている地形とされますが、個別の建物の耐震性は別の話です。高潮に関するデータは今回取得できていないため、気になる場合は豊島区のハザードマップで確かめてください。
池袋駅徒歩6分の駅近物件ですが、築46年で割高診断（参考値）は危険（割高）です。
提示価格はエリア平均より高く利回りは低い傾向ですが、診断2件のみで断定はできません。
管理状況や修繕計画は未取得のため、総会議事録と長期修繕計画で必ず確かめてください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で構造・築年・権利関係を確認する
- 賃貸借契約書で現況の家賃と入居状況を確認する
- 修繕積立金と管理費の金額・今後の変更予定を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- 豊島区のハザードマップで高潮など追加項目を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.41ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.13%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.41ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 145,800円
- 65,000円
この棟の家賃中央値（105,400円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 21.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋３－１２－１２（この棟から約219m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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