ビジネスヴィップ池袋
ビジネスヴィップ池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築48年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南池袋3-13-7 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 池袋駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1978-08（築48年） |
| 総戸数 | 44戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | アオヤギエンタープライズ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ビジネスヴィップ池袋は、東京都豊島区南池袋にあるJR池袋駅徒歩3分・東池袋駅徒歩9分の投資用ワンルームマンションです。1978年8月竣工・10階建44戸で、この記事では立地や建物の状態、割高診断、周辺の地価データを宅建士の視点から中立に整理して解説します。
立地と交通
ビジネスヴィップ池袋は、東京都豊島区南池袋3-13-7にある投資用ワンルームマンションです。JR山手線の池袋駅まで徒歩3分と、駅からとても近い立地にあります。池袋駅は山手線だけでなく複数の路線が乗り入れる大きな駅で、通勤・通学で使う人が多い駅です。
交通面では東京メトロ有楽町線の東池袋駅も徒歩9分で利用でき、2つの駅を使い分けられる点も特徴です。ただし、池袋エリアの将来的な人口動態や賃貸需要の変化については今回のデータに含まれていないため、断定はできません。賃貸需要の実際の動きは、現地の賃貸仲介会社に確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1978年8月に竣工し、2026年時点で築48年です。10階建で総戸数は44戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造。鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた、比較的丈夫な構造のことです）で、権利形態は所有権です。築年数が長いため、建物の現況や修繕の必要性は現地確認が重要になります。
管理会社はアオヤギエンタープライズです。分譲時の会社名やブランド名は今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。築48年ということもあり、これまでの修繕履歴や今後の修繕計画は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画で確認することを強くおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、診断の件数が1件のみで、参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.23%、平均提示価格は2250万円、家賃は95,000円でした（家賃のサンプル数も1件です）。件数が少ないため、この結果だけで割安と判断することはできません。
比較のため豊島区全体の割高診断を見ると、診断の件数は295件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で159件でした。区全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2699万円、家賃中央値は86,250円です。この棟の診断1件は区の傾向より利回りが高く出ていますが、件数が少ないため断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から118m離れた南池袋１－１１－２２の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,560,000円でした。前年の3,070,000円から変動率は16%です。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%の防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで578件あり、価格中央値は2900万円、単価中央値は1平方メートルあたり110万円、面積中央値は25平方メートルでした。2025年第4四半期の南池袋では、1K・20平方メートル・2016年築で3600万円の事例もあります。
国交省のデータによると、この棟の周辺は洪水の浸水想定が「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。地形や浸水想定は一定の目安になりますが、個別の建物ごとのリスクは異なる場合があるため、購入前に自治体のハザードマップも必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4（11件の評価）が付いています。ただし、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、実際の住み心地が気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確かめてください。
築48年・SRC造10階建44戸で、池袋駅徒歩3分という駅近の立地が特徴です。
割高診断は1件のみで参考値、豊島区全体は「危険（割高）」が多い結果でした。
地価公示は前年より16%上昇していますが、将来の値上がりを約束するものではありません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕履歴を確認する
- 重要事項説明書や登記簿で分譲会社・権利関係を確認する
- 複数の賃貸サイトで実際の家賃相場を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 割高診断は参考値のため、他の時期の診断結果も参照する
- マンションレビューで口コミの詳細を直接確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.69ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.23%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.69ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 9.8% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南池袋１－１１－２２（この棟から約118m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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