グランヴァン駒込染井
グランヴァン駒込染井（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区駒込4丁目15-12 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 巣鴨駅 徒歩7分 ／ JR山手線 巣鴨駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2002-09（築24年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | ヴァン都市開発(株)・グランヴァン(株) |
| 建物管理会社 | ユニオン・シティサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グランヴァン駒込染井は、東京都豊島区駒込4丁目にある築24年・総戸数39戸の投資用ワンルームマンションです。都営三田線とJR山手線の巣鴨駅から徒歩7〜9分で利用でき、本記事では宅建士の視点で立地・管理・価格の相場感を中立な立場で解説します。
立地と交通
グランヴァン駒込染井は、東京都豊島区駒込4丁目15-12にある投資用ワンルームマンションです。最寄りは都営三田線 巣鴨駅で徒歩7分、JR山手線 巣鴨駅からも徒歩9分とどちらの路線も利用でき、行き先に応じて使う路線を選べる点は通勤・通学の面で便利です。
このエリアの用途地域は第一種中高層住居専用地域です。これは中層までの住宅を中心に建てる決まりのある地域という意味で、高い建物や大きな工場が建ちにくく、住宅街としての落ち着きが保たれやすいという特徴があります。市街化区域にあるため、道路や下水道などの基盤は一定整っている想定のエリアです。
建物と管理
建物は2002年9月に竣工した、鉄筋コンクリート造・地上5階建、総戸数39戸のマンションです。築年数は24年で、権利形態は所有権です。分譲はヴァン都市開発(株)・グランヴァン(株)、管理はユニオン・シティサービスが担っています。
大規模修繕がいつ行われたか、長期修繕計画がどうなっているかは今回のデータに含まれていません。築年数を踏まえ、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、判定は「危険（割高）」でした。ただし診断の件数が3件に満たないため、ここでは参考値として扱い、この1件だけで棟全体の価格が割高と決めつけることはできません。平均実質利回りは3.21%、平均提示価格は2770万円、家賃は89,000円（家賃サンプル数1）でした。
比較のため豊島区全体を見ると、診断295件のうち、判定の内訳は危険（割高）159件、注意40件、安全・割安88件、判定不能8件です。エリア全体でも危険（割高）が最も多いものの、安全・割安の判定も一定数あり、平均実質利回り3.54%、平均提示価格2699万円、家賃中央値86,250円でした。棟の数字はエリア平均と比べて利回りが低く価格が高い傾向ですが、サンプルが1件のため参考値にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から186m離れた地価公示地点（駒込４－１０－１６）は令和8年1月1日時点の住宅地で、1平方メートルあたりの価格は1,280,000円です。前年の1,090,000円から17.4%上昇しました。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。地価公示は国が毎年公表する標準的な地点の価格で、エリアの地価動向を知る目安になります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで600件あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は107.4万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば千石では2005年築・35平方メートルの1Kが3300万円、巣鴨では1998年築・20平方メートルの1Kが2400万円、1990年築・15平方メートルの1Kが1200万円で取引されています。広さや築年数によって価格差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。これらは公的なハザードマップに基づく情報ですが、実際の購入検討時には最新のハザードマップを自治体の窓口やサイトで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について評点5、件数7件の評価が登録されています。ただし具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、詳しい内容を知りたい方はマンションレビューのサイト本体で確認してください。
診断は1件で参考値ですが判定は危険（割高）、価格2770万円はエリア平均2699万円より高めです。
豊島区全体の診断295件では危険（割高）が最多ですが、安全・割安の判定も88件あり地域差があります。
価格や利回りだけでなく、管理体制や修繕計画も必ず自分の目で確認してから判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 直近の大規模修繕の実施時期と内容を確認する
- 重要事項説明書と登記簿で権利関係を確認する
- 賃貸契約の内容と入居率を管理会社に確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格の妥当性を確認する
- 最新のハザードマップを自治体サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.33ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.21%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.33ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 89,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 2.9% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／駒込４－１０－１６（この棟から約186m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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