ハーモニーレジデンス武蔵小杉フォレストスクエア
ハーモニーレジデンス武蔵小杉フォレストスクエア（神奈川県 川崎市中原区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目207-3 |
|---|---|
| 交通 | 南武線 武蔵小杉駅 徒歩10分 ／ 東急東横線 武蔵小杉駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2019-09（築7年） |
| 総戸数 | 76 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | シノケンアメニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス武蔵小杉フォレストスクエアは、神奈川県川崎市中原区小杉町にある2019年竣工・総戸数76戸のワンルームマンションです。南武線・東急東横線の武蔵小杉駅から徒歩10〜11分で、割高診断は2件のみのため参考値ですが、提示価格と家賃はエリア平均より高めです。
立地と交通
本棟は神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目にあり、JR南武線の武蔵小杉駅から徒歩10分、東急東横線の武蔵小杉駅から徒歩11分です。同じ駅で2つの路線（南武線と東急東横線）を使えるため、通勤・通学の行き先に応じて乗り換えの選択肢が増える点は魅力です。一方で徒歩10分を超えるため、駅からの近さを最優先する人にとっては、もう少し歩く距離だと感じる場合もあるでしょう。
用途地域は第一種住居地域で、市街化区域に区分されています。第一種住居地域とは、住居の環境を守るために建物の用途や大きさに一定の制限がかかる地域のことです。建蔽率60%・容積率200%という制限のもとに建てられたエリアで、住宅を中心とした街並みが想定されています。周辺の商業施設や学校など具体的な生活環境のデータは今回の情報に無いため、現地を歩いて確かめるか、自治体の都市計画図で確認してください。
建物と管理
本棟は2019年9月に竣工し、2026年時点で築7年の鉄筋コンクリート造5階建です。鉄筋コンクリート造とは、鉄の骨組みの周りにコンクリートを流し込んで固める、マンションで広く使われる建て方のことです。総戸数は76戸、権利形態は所有権で、土地と建物の両方を所有する形になります。築7年という年数は、ワンルームマンションの中では比較的新しい部類に入ります。
管理会社はシノケンアメニティです。管理費や修繕積立金の金額、これまでの修繕の履歴、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、購入を検討する際は管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に必ず確認してください。管理の質は建物の見た目の維持だけでなく、将来の修繕費の負担にも関わる部分なので、書類だけでなく現地での外観・共用部分の確認も合わせて行うと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しかなく、3件未満のため参考値として捉えてください。判定の内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件、「安全・割安」は0件で、最終診断日は2025年6月30日です。平均実質利回り（支出も考慮した実際の収益率の目安）は3.4%、平均提示価格は3101万円、家賃中央値は101,700円（最小101,250円〜最大102,150円、家賃サンプル2件）でした。
エリア全体の川崎市中原区では、診断件数68件のうち「安全・割安」が30件と最も多く、「危険（割高）」22件、「注意」16件でした。平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は2439万円、家賃中央値は82,750円です。本棟の提示価格3101万円・家賃中央値101,700円は、エリア全体よりも高めです。本棟側の診断は2件のみなので、この比較も参考値として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から35mの地点（小杉町2丁目207番4）の地価公示（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり905,000円です。前年の846,000円から7%上昇しており、この地点では地価が上がっている傾向がうかがえます。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%・容積率200%、防火規制は準防火地域（火災が広がりにくいよう建物に一定の防火性能を求める地域）に指定されています。
国交省の取引事例データ（2024年第1四半期〜2025年第4四半期、401件）では、価格の中央値は2800万円、1平方メートルあたりの単価中央値は116万円、面積の中央値は25平方メートルでした。個別の例では、小杉町で3400万円・20平方メートル・1K・2025年築、新丸子町で2000万円・20平方メートル・1K、上丸子八幡町で720万円・15平方メートル・1R・1988年築という取引が、いずれも2025年第4四半期に記録されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、地形は後背湿地（かつて川の流れがつくった低く湿った土地）、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。これらは国の公開データに基づく目安であり、実際の被害想定や避難先の確認は、自治体が公開しているハザードマップと合わせて行うことをおすすめします。
この棟の割高診断は2件のみで参考値ですが、提示価格と家賃はエリア平均より高めです。
地価公示は前年より7%上昇しており、周辺の取引価格帯とあわせて確認する価値があります。
浸水想定や液状化などのハザードは軽視せず、ハザードマップで自分でも確認してください。
- 管理費・修繕積立金の金額と長期修繕計画を書面で確認する
- 総会議事録で修繕履歴と積立金残高を確認する
- 地価公示や周辺取引と比べて提示価格が妥当か調べる
- 洪水浸水想定や液状化のしやすさをハザードマップで確認する
- 家賃の実績や空室状況を複数の資料で確かめる
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市中原区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.39ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.4%）は、神奈川県 川崎市中原区相場（3.79%）より0.39ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市中原区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 102,150円
- 101,250円
この棟の家賃中央値（101,700円）は、神奈川県 川崎市中原区の周辺相場中央値（82,750円）より 22.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／小杉町２丁目２０７番４（この棟から約35m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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