スパシエ川崎ウエスト
スパシエ川崎ウエスト（神奈川県 川崎市幸区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市幸区柳町23-1 |
|---|---|
| 交通 | JR東海道本線 川崎駅 徒歩7分 ／ 京浜急行本線 京急川崎駅 徒歩13分 |
| 築年 | 2012-06（築14年） |
| 総戸数 | 48 |
| 階数 | 13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | Life&Style株式会社 |
| 建物管理会社 | Life & Style株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スパシエ川崎ウエストは神奈川県川崎市幸区柳町、JR川崎駅から徒歩7分に立つ2012年竣工・13階建て48戸の投資用ワンルームマンションです。宅建士の視点で、立地、建物、割高診断の参考値、周辺の地価や取引データを中立にまとめました。
立地と交通
スパシエ川崎ウエストは、JR東海道本線川崎駅から徒歩7分、京浜急行本線京急川崎駅から徒歩13分の場所にあります。二つの路線を使い分けられるため、通勤や通学の行き先によって乗り換えの手間を減らせる可能性があります。
所在地は神奈川県川崎市幸区柳町23-1で、用途地域は商業地域です。商業地域は商店や事務所が集まりやすく、人の行き来が多い地域ですが、具体的な周辺施設や生活環境の状況は今回のデータにないため、現地を歩いて自分の目で確かめてください。
建物と管理
この建物は2012年6月に竣工した、築14年の13階建て・総戸数48戸のマンションです。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨の骨組みをコンクリートで囲んだ丈夫なつくりという意味です）で、土地の権利は所有権です。分譲と管理はいずれもLife&Style株式会社が手がけています。
分譲会社と管理会社が同じであることは分かりますが、管理費や修繕積立金の具体的な金額、長期修繕計画の内容は今回のデータにないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。築14年であれば大規模修繕の実施状況も合わせて確認したい点です。
商業地域かつ防火地域という指定は、火災に強い構造や防火設備が求められやすい地域であることを示しています。建物自体の耐火性能や修繕履行の詳細は今回のデータにないため、重要事項説明書や設計図書で確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟での割高診断は1件のみ登録されており、件数が3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は「安全・割安」で、実質利回り3.78%、平均提示価格2440万円、家賃88,000円という結果でした。1件だけの結果なので、この棟全体の評価として断定することはできません。
幸区全体では診断が19件あり、判定の内訳は危険（割高）8件、注意5件、安全・割安5件、判定不能1件で、最も多いのは「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.61%、平均提示価格は1913万円、家賃中央値は72,450円でした。エリアでは割高傾向の診断が目立つ一方、この棟の1件は利回りがやや高めに出ており、同じ傾向になるとは言えません。
割高診断はあくまで一時点の家賃や価格をもとにした参考情報です。実際に購入を検討する際は、最新の家賃相場や管理費、修繕積立金の情報も含めて、複数の情報源で確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から152m離れた地点（大宮町14番5）の地価公示では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,220,000円、前年の2,070,000円から15%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%・防火地域という、建物を高く密に建てやすい地域にあたります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに733件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は20平方メートルです。例えば2025年第4四半期の砂子地区では、20平方メートル・1DKが2700万円、25平方メートル・1Kが3300万円、20平方メートル・1Kが2800万円で取引されています。
ハザードマップでは、洪水の浸水想定が3〜5m、高潮が1m以上3m未満とされ、三角州・海岸低地という液状化しやすい地形に位置しています。浸水や液状化のリスクは住む人の安全や資産価値に関わる重要な情報なので、自治体のハザードマップで最新の想定を必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.0（6件）の登録があります。ただし具体的な良い点や気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、詳しく知りたい方はマンションレビューのサイト本体で内容を確認してください。
川崎駅徒歩7分・京急川崎駅徒歩13分で、二路線が使える立地です。
割高診断は棟1件のみで参考値、エリアは危険（割高）が最多と割れています。
液状化しやすい低地のため、ハザードマップと管理体制の確認は欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で管理体質を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・液状化の最新想定を確認する
- 家賃や賃貸条件を複数の情報源で確認し1件だけの診断に頼らない
- 周辺の取引事例733件と比較して提示価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-30確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市幸区）
相場（3.61%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.78%）は、神奈川県 川崎市幸区相場（3.61%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市幸区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
この棟の家賃中央値（88,000円）は、神奈川県 川崎市幸区の周辺相場中央値（72,450円）より 21.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大宮町１４番５（この棟から約152m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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