シンシア千駄木
シンシア千駄木（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区千駄木3丁目 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 千駄木駅 徒歩1分 ／ JR山手線 日暮里駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2002-11（築24年） |
| 総戸数 | 69戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | SRC |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シンシア千駄木は、東京都文京区千駄木3丁目にある2002年11月竣工・地上12階建・69戸のマンションです。千代田線千駄木駅から徒歩1分、JR山手線日暮里駅から徒歩11分の立地で、割高診断は参考値（1件）ながら「危険（割高）」の判定が出ています。
立地と交通
シンシア千駄木は、東京メトロ千代田線の千駄木駅から徒歩1分という駅近の立地にあります。改札を出てすぐの距離なので、通勤や通学で千代田線を日常的に使う人にとっては、雨の日でも移動の負担が少ない場所だといえます。一方でJR山手線の日暮里駅までは徒歩11分とやや距離があり、山手線を主に使う人にとっては最寄り駅とは言いにくい点も知っておきたいところです。
棟から108m先にある地価公示の地点は、第一種中高層住居専用地域に区分される住宅地です。この用途地域は、中層までの住宅が中心となるエリアを指す言葉で、極端に高い建物や工場が建ちにくく、比較的落ち着いた住環境が保たれやすいとされています。ただし、この区分はあくまで公示地点についてのものなので、この棟自体の用途地域は登記簿や都市計画図で確かめるようにしてください。
建物と管理
この棟は2002年11月に竣工し、築24年、地上12階建で総戸数は69戸です。構造はSRC（鉄骨を鉄筋コンクリートで包んだ構造）で、権利形態は所有権です。所有権のマンションは、建て替えや大規模な修繕の方向性を所有者どうしの話し合いで決めていく形になるため、管理組合の運営状況が住み心地に直結しやすい点が特徴です。
分譲会社や管理会社、ブランド名については、今回のデータに記載がありませんでした。築24年を超える建物では、修繕積立金がどのくらい貯まっているか、過去にどんな修繕工事を行ってきたかが、今後の資産価値や住み心地に関わってきます。購入を検討する際は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱い、この数字だけで断定はできません。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.46%、平均提示価格は2510万円、家賃は80,000円（家賃サンプル数1件）という結果でした。最終診断日は2023年5月25日となっており、現在の賃貸市場とは時期がずれている可能性もある点に注意してください。
文京区全体でみると診断の件数は112件あり、「危険（割高）」が73件、「注意」が14件、「安全・割安」が25件という内訳でした。エリア全体の平均実質利回りは3.4%、平均提示価格は2734万円、家賃中央値は85,000円という結果です。この棟の診断は1件のみなので、エリア全体の傾向とこの棟を単純に並べて比べることは避けたほうがよいでしょう。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から108m先にある千駄木3-7-5の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,440,000円でした。前年の1,280,000円から12.5%上昇しており、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域という条件が設定されています。地価公示はあくまで公示地点の価格であり、この棟の敷地そのものの評価ではない点には注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に473件あり、価格の中央値は3200万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は108万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の千駄木地区では、築2017年・40平方メートルの1LDKが7500万円、築2003年・20平方メートルの1Kが2400万円で取引された事例があります。
この棟のハザードに関する情報は、今回のデータには含まれていません。購入を検討する際は、水害や土砂災害のリスクを文京区が公開しているハザードマップで、住所をもとに確認することをおすすめします。合わせて、現地を訪れて地盤や周辺の高低差を見ておくと、より安心材料になります。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイトであるマンションレビューでは、この棟の評点は4.1、件数は40件となっています。良い点や気になる点として書かれている具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで直接内容を確認してください。評点の数字だけでは、実際の住み心地までは分からない点に留意が必要です。
千駄木駅徒歩1分ですが、割高診断は参考値（1件）で「危険（割高）」の判定です。
管理会社や修繕計画の情報が無く、総会議事録などでの確認が欠かせません。
周辺地価は上昇中ですが、価格判断は複数の資料で照合することが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 重要事項説明書で分譲会社・管理会社の情報を確認する
- 最新の募集情報で賃料や空室の状況を確認する
- 文京区のハザードマップで水害・土砂災害のリスクを確認する
- マンションレビューで口コミの具体的な内容を確認する
- 割高診断は参考値のため複数の資料や診断で価格を照合する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点40件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-27確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.46%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 5.9% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／千駄木３－７－５（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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