トーシンフェニックス神田岩本町弐番館
トーシンフェニックス神田岩本町弐番館（東京都 千代田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都千代田区岩本町２丁目１−４ PHOENIX 神田岩本町弐番館 |
|---|---|
| 交通 | 小伝馬町駅 徒歩4分 ／ 岩本町駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2004-02（築22年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | Gates |
この物件の解説（宅建士視点）
トーシンフェニックス神田岩本町弐番館は、東京都千代田区岩本町にある2004年2月竣工・14階建て51戸のワンルームマンションです。小伝馬町駅・岩本町駅ともに徒歩4分で、地価や取引事例、割高診断の参考値から宅建士の視点で特徴を整理します。
立地と交通
トーシンフェニックス神田岩本町弐番館は、小伝馬町駅と岩本町駅のどちらからも徒歩4分の立地です。2つの駅を使い分けられるため、通勤や通学のルートを選びやすい点は魅力です。オフィス街や商業施設が集まるエリアにあり、日常の買い物や飲食店へのアクセスも期待できます。
所在地は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。近く（約71m）にある地価公示地点「岩本町１－３－４」では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり3,610,000円で、前年の3,110,000円から16.1%上昇しました。地価は上昇傾向にありますが、これは公示地点の数値であり、建物そのものの資産価値を直接示すものではない点に注意してください。
建物と管理
建物は2004年2月に竣工した14階建て、総戸数51戸のマンションです。築年数は22年になります。構造や権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲会社の情報は今回のデータに含まれていないため、購入を検討する際は重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
管理会社はGatesです。管理会社の名前だけでは日常の清掃状況や修繕の進み具合までは分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求め、修繕積立金が計画通りに積み立てられているかも合わせて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値としての扱いになります。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.69%、平均提示価格は2350万円でした。家賃は83,800円のデータが1件あり、こちらも参考値です。件数が少ないため、この判定だけで棟全体が割安だと断定することはできません。
比較対象となるエリア全体（東京都千代田区）では85件の診断があり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で43件、次いで「安全・割安」が36件、「注意」が6件でした。エリアの平均実質利回りは3.61%、家賃中央値は105,000円です。棟の参考値とエリア平均の利回りは近い水準ですが、棟側の件数が極端に少ないため、単純な比較で優劣を判断するのは避けたほうがよいでしょう。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で1,233件あり、価格中央値は3400万円、面積中央値は30平方メートル、単価中央値は1平方メートルあたり128万円です。例えば2025年第4四半期の岩本町地区では、25平方メートル・1Rの部屋が2200万円で取引された事例があります。同じ時期の取引でも面積や築年、地区によって価格差が大きいため、個別の物件同士を丁寧に比較することが欠かせません。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が0.3m未満とされ、液状化は「液状化しやすい」、地形は干拓地と分類されています。浸水や液状化のリスクは建物の資産価値や住み心地に関わる重要な情報です。購入を検討する際は、最新のハザードマップや自治体の防災情報を必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部サイトのマンションレビューでは、評点4（5点満点中）、件数8件の評価が集まっています。ただし具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、マンションレビューのサイトで直接最新の内容を確認してください。
小伝馬町駅・岩本町駅とも徒歩4分と交通は良好ですが、液状化しやすい干拓地である点は要注意です。
割高診断は参考値1件で「安全・割安」ですが、件数が少なく断定はできません。
構造・権利形態・分譲会社は未取得のため、重要事項説明書や登記簿で確認が必要です。
- 構造・権利形態は重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 分譲会社や管理体制の履歴を売主・管理会社に確認する
- 割高診断は参考値のため複数物件と比較して判断する
- 地価公示・取引事例の時点と地点を確認する
- 浸水・液状化リスクを最新ハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよいわけではなく、価格の妥当性は別に確認が必要です。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 千代田区）
相場（3.61%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.69%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より0.08ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 83,800円
この棟の家賃中央値（83,800円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（106,000円）より 20.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／岩本町１－３－４（この棟から約71m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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