セントラルレジデンス九段下シティタワー
セントラルレジデンス九段下シティタワー（東京都 千代田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都千代田区神田神保町3丁目6-2 |
|---|---|
| 交通 | 都営新宿線 九段下駅 徒歩3分 ／ 都営新宿線 神保町駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2000-11（築26年） |
| 総戸数 | 54戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 住友不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
セントラルレジデンス九段下シティタワーは、東京都千代田区神田神保町にある2000年竣工・地上12階建て54戸のワンルーム投資用マンションです。九段下駅徒歩3分、神保町駅徒歩5分。診断の件数は1件で参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。
立地と交通
この物件は都営新宿線の九段下駅から徒歩3分、神保町駅から徒歩5分という、2つの駅を使える立地です。どちらも徒歩圏内なので、通勤や外出のときに駅を選べるのは利点です。周辺の街の雰囲気や生活環境の詳細は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、不動産情報サイトの周辺情報で確かめてください。
ワンルーム投資では複数の路線が使えることは、入居者を探しやすい材料の一つとされています。ただし実際の人気度や空室の出やすさはこのデータだけでは分からないため、賃貸の掲載サイトで同じ最寄り駅の空室状況を確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2000年11月に竣工し、築26年が経っています。構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、地上12階建て、総戸数は54戸です。土地と建物の権利はいずれも所有権で、分譲は住友不動産株式会社、管理は住友不動産建物サービス株式会社が行っています。
築26年が経っているため、これまでの大規模修繕の実施状況や今後の計画は気になるところです。修繕の履歴や長期修繕計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、ルール上「参考値」として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは3.33%、平均の提示価格は5180万円でした。家賃は165,000円のサンプル1件にもとづく中央値です。診断の件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
最終の診断日は2023年10月12日で、今から見るとやや古い時点のデータです。現在の家賃や価格の水準とは差が出ている可能性があるため、最新の賃貸相場や売買価格は不動産情報サイトや不動産会社に確認してください。
同じ千代田区全体では診断の件数が85件あり、「危険（割高）」が43件、「注意」が6件、「安全・割安」が36件で、平均の実質利回りは3.61%、家賃中央値は105,000円でした。この棟の利回り3.33%はエリア平均よりやや低めで、エリア全体でも割高という判定が多い傾向です。ただしこれは区内全体の平均であり、この棟の価格が適正かどうかは別に確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から327m離れた地点（神田神保町二丁目２０番２外）の地価公示では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,500,000円、前年の2,190,000円から14.2%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%の防火地域です。地価の上昇は周辺エリアの需要の高さを示す材料の一つですが、この棟自体の資産価値を直接示すものではありません。
周辺の取引事例は638件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は130万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば神田神保町地区の1LDK・35平方メートルが5000万円、九段南地区の1LDK・50平方メートルが11000万円という事例もあり、立地や面積によって価格の差が大きいことが分かります。
国のハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満とされ、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）とされています。これらは地形や想定にもとづく情報であり、実際の浸水の有無を示すものではないため、購入前には区が公開する最新のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.6、件数15件の情報があります。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、実際のコメントはマンションレビューのサイトで確認してください。
口コミの評価は投稿した人の時期や立場によって変わることがあります。入居者の生活実感を知りたい場合は、複数のサイトのレビューを見比べたり、管理会社へ問い合わせたりすることをおすすめします。
診断の件数は1件で参考値ですが、判定は「危険（割高）」で、価格の確認が必要です。
地価公示は前年より14.2%上昇していますが、これは棟の価格そのものを保証しません。
洪水・液状化のリスク情報があるため、購入前にハザードマップと管理状況を確認してください。
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 直近の賃貸相場と空室状況を複数サイトで確認する
- 区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 現在の売買価格を複数の取引事例と比較する
- マンションレビューなど複数の口コミを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格が妥当かは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-15時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.6点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-14確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 千代田区）
相場（3.61%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.28ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.33%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より0.28ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 165,000円
この棟の家賃中央値（165,000円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（106,000円）より 55.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神田神保町二丁目２０番２外（この棟から約327m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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