セントラルレジデンス新宿シティタワー
セントラルレジデンス新宿シティタワー（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿7丁目7-19 |
|---|---|
| 交通 | JR中央線 大久保駅 徒歩5分 ／ 都営大江戸線 新宿西口駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2001-00（築25年） |
| 総戸数 | 316戸 |
| 階数 | 地上31階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産 |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都新宿区西新宿にある「セントラルレジデンス新宿シティタワー」を宅建士の視点で中立に解説します。大久保駅徒歩5分、新宿西口駅徒歩6分の31階建て・316戸のタワーマンションで、住友不動産が分譲した築25年の物件です。
立地と交通
セントラルレジデンス新宿シティタワーは、東京都新宿区西新宿7丁目7-19に位置します。JR中央線「大久保駅」まで徒歩5分、都営大江戸線「新宿西口駅」まで徒歩6分で、2本の路線が使える立地です。新宿駅周辺のオフィス街や繁華街へのアクセスがしやすい場所にあります。
周辺は商業地域に指定されており、建蔽率（建物を建てられる土地の割合を示す数値）80%、容積率（建物の延べ面積の上限を示す数値）600%と高い数値です。防火地域にも指定されているため、建物の防火性能にも一定の基準が設けられています。商業地域らしく高層ビルやマンションが多いエリアです。
国土交通省のデータでは、この地域は市街化区域内の商業地と区分されています。住居だけでなく商業施設も建てやすい地域のため、今後も周辺の開発状況が変わる可能性があります。具体的な開発計画は区のまちづくり情報で確かめてください。
建物と管理
この棟は2001年に竣工した鉄筋コンクリート造・地上31階建て、総戸数316戸の大規模マンションです。権利形態は所有権で、分譲は住友不動産、管理は住友不動産建物サービスが行っています。築25年です。
総戸数316戸という規模は一般的なワンルームマンションよりも大きく、管理費や修繕積立金の設定、共用部の維持管理体制もそれに応じて変わってきます。実際の管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに含まれていないため、売買契約前に管理会社へ確認してください。
管理組合の総会議事録や長期修繕計画の内容は今回のデータに含まれていないため、修繕の実施状況や今後の計画は売主や管理会社に直接確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、判定は「安全・割安」が2件、「危険（割高）」が1件でした。平均実質利回り（購入価格に対する実質的な年間収益の割合）は3.58%、平均提示価格は5060万円でした。診断件数は3件とやや少ないものの、データでは実数として扱ってよいとされています。
家賃のサンプルは3件で、中央値は180,000円、最も低い家賃は131,750円、最も高い家賃は195,000円でした。部屋の階数や向き、設備の違いによって家賃に差が出ていると考えられますが、具体的な条件は今回のデータには含まれていません。実際の募集条件は賃貸情報サイトや管理会社に確認してください。
新宿区全体では251件の診断があり、「危険（割高）」が130件と最も多く、平均実質利回りは3.51%、家賃中央値は95,000円でした。棟とエリアの利回り差は0.07ポイントとわずかで、この棟がエリア平均から大きく外れているとは言えません。ただし最終診断日は2023年10月28日で、現在の市場状況とは差がある可能性があるため、最新の相場情報も併せて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から177m離れた地点の地価公示（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり2,380,000円で、前年の2,060,000円から15.5%上昇しました。これは過去の実績であり、今後も同じ割合で上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は874件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3100万円、単価中央値は1平方メートルあたり116万円、面積中央値は30平方メートルでした。
具体的な例として、歌舞伎町の1DK（40平方メートル、1998年築）が2025年第3四半期に3600万円、西新宿の1K（30平方メートル、1982年築）が2025年第2四半期に2200万円、百人町の1R（15平方メートル、1995年築）が2024年第4四半期に1500万円で取引されています。間取りや面積によって価格には大きな差があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。防災面では比較的落ち着いたエリアと言えますが、最新の自治体ハザードマップも併せて確認すると安心です。なお高潮に関するデータは今回取得できていないため、区のハザードマップで確かめてください。
棟の診断は3件で、安全・割安判定が多い結果でしたが件数はやや少なめです。
新宿区全体では危険（割高）判定が多く、棟とは傾向が異なります。
地価は上昇していますが、将来も続くとは限らないため慎重に確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を売買契約前に確認する
- 診断時点の提示価格5060万円が現在も妥当か確認する
- 家賃131,750〜195,000円の幅が現行募集条件と合うか確認する
- 建物の耐震性や修繕履歴を重要事項説明書で確認する
- 地価変動率15.5%の背景を地価公示資料で確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格が妥当かは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.08ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.58%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.08ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 195,000円
- 180,000円
- 131,750円
この棟の家賃中央値（180,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 89.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿７－１８－１９（この棟から約177m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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