ファミールグラン銀座4丁目
ファミールグラン銀座4丁目（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区銀座4-14-7 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 東銀座駅 徒歩1分 ／ 東京メトロ日比谷線 銀座駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2002-01（築24年） |
| 総戸数 | 68戸 |
| 階数 | 地上13階地下1階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 丸紅 |
| 建物管理会社 | 長谷工コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ファミールグラン銀座4丁目は、東京都中央区銀座4丁目に建つ2002年築・68戸の分譲マンションです。東京メトロ日比谷線東銀座駅徒歩1分の立地で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」。地価は上昇傾向ですが浸水・液状化リスクもあり、事実データで確認します。
立地と交通
ファミールグラン銀座4丁目は、東京都中央区銀座4-14-7に建つ分譲マンションです。最寄り駅は東京メトロ日比谷線の東銀座駅で、徒歩1分という近さにあります。同じ日比谷線の銀座駅からも徒歩6分で、銀座の繁華街の中心に位置しています。
駅から近いことは、賃貸に出す際の入居者探しのしやすさにつながりやすい点です。ただし実際の人通りや周辺の雰囲気、部屋までの道のりの快適さは、地図だけでは分かりにくい部分もあります。検討する際は平日と休日の両方で現地を歩いてみて、自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2002年1月に竣工し、2026年時点で築24年になります。地上13階地下1階建てで、総戸数は68戸です。構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨を鉄筋コンクリートで囲んだ丈夫な造り）で、権利形態は所有権です。分譲は丸紅、管理は長谷工コミュニティが担っています。
管理会社や分譲会社の名前は分かりますが、実際の管理費や修繕積立金の額、過去の大規模修繕の内容といった管理の実態は、今回のデータには含まれていません。マンションの質を左右する重要な部分なので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は3800万円、平均実質利回りは3.35%でした。想定家賃は125,000円で、これも1件分のサンプルにもとづく数字です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体を断定することはできません。
エリアである東京都中央区全体では、診断の件数が198件あり、内訳は危険（割高）93件、注意15件、安全・割安85件、判定不能5件でした。多い判定はこちらも「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.54%、家賃中央値は105,000円です。本棟の実質利回り3.35%は、このエリア平均よりやや低い水準にとどまっています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から167m離れた銀座5-13-16の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり11,700,000円で、前年の10,500,000円から11.4%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率800%、防火地域に指定されています。地価は上昇傾向にありますが、公示地点そのものは棟の敷地ではない点に注意してください。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は1025件あり、価格中央値は5300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は142.9万円、面積中央値は40平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の銀座地区では、2012年築40平方メートルの1LDKが8000万円、2004年築45平方メートルの1LDKが12000万円、1981年築25平方メートルの1Rが3900万円で取引されています。
一方でハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が0.5m以上1m未満とされ、液状化しやすい干拓地（埋め立てや浅瀬を陸地にした土地）という評価です。立地の良さとリスクは別の話なので、購入前には自治体が公開するハザードマップと、重要事項説明書の記載を必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について評点3.9（件数24）の記録があります。ただし今回集めたデータには、具体的な良い点・気になる点のコメント本文は含まれていませんでした。実際の住み心地や管理の評判を知りたい場合は、マンションレビューのサイトで最新のコメントを直接確認してください。
割高診断は1件のみの参考値で「危険（割高）」、この結果だけで断定はできません。
東銀座駅徒歩1分の利便性と地価の上昇は魅力ですが、浸水・液状化リスクも気になります。
価格が妥当かは周辺の取引事例や重要事項説明書と合わせて個別に確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 重要事項説明書で構造や耐震性能の詳細を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・高潮・液状化リスクを確認する
- 賃貸サイトで実際の賃貸需要や空室状況を確認する
- 現地を歩いて共用部の管理状態や周辺環境を確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当かを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.9点24件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.19ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.35%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.19ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 125,000円
この棟の家賃中央値（125,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 19% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／銀座５－１３－１６（この棟から約167m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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