ファミール銀座イースト
ファミール銀座イースト（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区築地二丁目4番6号 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 築地駅 徒歩1分 ／ 東京メトロ有楽町線 新富町駅 徒歩1分 |
| 築年 | 2004-03（築22年） |
| 総戸数 | 74戸 |
| 階数 | 地上15階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 丸紅株式会社 |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ファミール銀座イーストは、東京都中央区築地二丁目にある2004年築・地上15階建・全74戸のワンルーム投資用マンションです。日比谷線築地駅と有楽町線新富町駅の両方から徒歩1分という立地の強みと、割高診断や地価データから見た価格面での注意点を、宅建士の視点で中立に整理します。
立地と交通
ファミール銀座イーストは、東京メトロ日比谷線の築地駅と、東京メトロ有楽町線の新富町駅、どちらからも徒歩1分という好立地にあります。異なる2路線の駅がこれほど近い物件は多くなく、通勤や外出のしやすさは大きな強みといえます。住所は東京都中央区築地二丁目4番6号です。
同じ徒歩1分圏内に2つの路線の駅があるため、一方の路線でダイヤが乱れても、もう一方の駅を使って移動できる可能性があります。中央区築地は商業地域（お店やオフィスなどを建てやすいとされる地域）に指定された都心のエリアで、賃貸募集の際にも駅からの近さは訴求しやすいポイントになります。
建物と管理
建物は2004年3月に竣工した、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造。鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた、比較的堅牢とされる構造です）、地上15階建、総戸数74戸のマンションです。権利形態は所有権で、分譲会社は丸紅株式会社、管理会社は三菱地所コミュニティ株式会社です。築22年で、今後は大規模修繕の時期や履歴も気になるところです。
修繕積立金の金額や積立状況、管理組合の運営状況は今回のデータに含まれていません。これらは重要事項説明書や長期修繕計画書、管理組合の総会議事録で確認してください。管理会社が大手グループ系列である点は一つの安心材料ですが、実際の管理の質は書類を見て判断する必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2024年5月27日時点で2件しかなく、件数が少ないため参考値として見てください。2件とも判定は「危険（割高）」でした。実質利回り（家賃収入から管理費などの経費を引いた後の、価格に対する年間の取り分の割合）は平均3.24%、平均提示価格は4,333万円、家賃は中央値138,500円（102,000円〜175,000円の2件平均）です。
同じ時期の中央区全体では195件の診断のうち93件が「危険（割高）」、14件が「注意」、85件が「安全・割安」でした。エリア平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は167,165万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の家賃中央値はエリアより高い一方、利回りはエリア平均より低く、価格に対して家賃が伸び切っていない可能性がうかがえます。
ただし診断は2024年5月27日時点のもので、その後の家賃相場や取引価格が変わっている可能性があります。購入を検討する際は、最新の賃貸募集事例や近隣の成約価格を、この棟だけでなくエリア全体でも改めて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から157m離れた築地3-9-10の地点（商業地域、建蔽率80%〈敷地に対して建てられる建築面積の割合〉、容積率700%〈敷地に対して建てられる延床面積の割合〉、防火地域）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり4,370,000円でした。前年の3,800,000円と比べると15%の上昇です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,103件あり、価格の中央値は5,000万円、単価中央値は140万円/m2、面積中央値は35平方メートルでした。例えば新富エリアでは、1979年築・50平方メートルの1Rが3,200万円、2017年築・45平方メートルの1LDKが8,500万円で取引されています。築年や間取りによって価格の幅が大きいことが分かります。
国のハザードデータでは、この地点は洪水浸水想定0.5〜3m、高潮1m以上3m未満とされ、地形は干拓地、液状化のしやすさは「液状化しやすい」と分類されています。低層階の浸水対策や電気設備の設置場所などは、ハザードマップと合わせて重要事項説明書で確認してください。
築地・新富町の両駅から徒歩1分という立地の強みがありますが、割高診断（参考値）は2件とも「危険」でした。
棟の家賃中央値はエリアより高く、実質利回りはエリア平均より低い点は価格を検討する材料になります。
浸水・高潮・液状化のリスクがあるため、ハザードマップと重要事項説明書での確認を忘れないでください。
- 修繕積立金の金額と積立状況を長期修繕計画書で確認する
- 管理組合の総会議事録で運営状況を確認する
- 直近の賃貸募集事例で家賃相場を管理会社などに確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化リスクを確認する
- 周辺の成約事例と比較して価格が割高でないか確認する
- 重要事項説明書で権利関係や法令上の制限を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別途確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.3ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.24%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.3ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 175,000円
- 102,000円
この棟の家賃中央値（138,500円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 31.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／築地３－９－１０（この棟から約157m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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