ファミールグラン銀座4丁目オーセンティア
ファミールグラン銀座4丁目オーセンティア（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区銀座4丁目14-4 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 東銀座駅 徒歩1分 ／ 東京メトロ銀座線 銀座駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2004-02（築22年） |
| 総戸数 | 96戸 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 丸紅株式会社 |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ファミールグラン銀座4丁目オーセンティアは、東京都中央区銀座4丁目にある2004年築・総戸数96戸の投資用ワンルームマンションです。東銀座駅徒歩1分と駅近ですが、割高診断は件数が少なく参考値で、価格の妥当性は個別に確かめる必要があります。
立地と交通
本物件は都営浅草線東銀座駅から徒歩1分、東京メトロ銀座線銀座駅から徒歩5分という好立地にあります。住所は東京都中央区銀座4丁目14-4で、銀座エリアの中心部に位置しています。駅近であることは、入居者を探しやすい点で強みになります。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。これは商業施設やオフィスも建てられる高密度なエリアであることを示しており、街の利便性は高い一方、周辺環境の変化にも注意が必要です。
建物と管理
建物は2004年2月に竣工し、築22年が経過しています。地上13階建で総戸数は96戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた頑丈なつくり）です。権利形態は所有権で、分譲会社は丸紅株式会社、管理会社は三菱地所コミュニティ株式会社です。
管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の実施状況は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録で確かめてください。築22年ということもあり、大規模修繕の履歴は購入判断に関わる重要な情報です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため参考値としてください。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で判定が割れており、この棟だけで割高・割安を断定することはできません。
参考値としての平均実質利回りは3.76%、平均提示価格は5125万円でした。家賃はサンプル2件で中央値171,750円、最小154,500円〜最大189,000円という幅があります。最終診断日は2024年3月23日です。
エリア全体（東京都中央区）では195件の診断があり、「危険（割高）」93件、「注意」14件、「安全・割安」85件、「判定不能」3件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回り3.54%、平均提示価格167165万円、家賃中央値105,000円です。この棟の家賃中央値171,750円は、エリアの家賃中央値より高い水準にあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示地点（銀座3-12-15、本物件から146m）では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり365万円、前年は314万円で、変動率は16.2%でした。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率600%、防火地域です。
周辺の取引事例は2024Q1〜2025Q4に1021件あり、価格中央値5300万円、単価中央値142.9万円/m2、面積中央値40m2でした。例として2025年第4四半期に銀座地区で、面積40m2・1LDK・築2012年が8000万円、面積45m2・1LDK・築2004年が12000万円で取引された事例があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定0.5〜3m、高潮1m以上3m未満とされ、液状化しやすい干拓地に位置しています。周辺の地価は上昇していますが、災害リスクについても合わせて確認しておきたいところです。
東銀座駅徒歩1分の駅近立地ですが、割高診断は2件のみで参考値です。
周辺地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい干拓地という弱点もあります。
管理体制や修繕履歴は未確認のため、資料での事前確認が欠かせません。
- 管理費・修繕積立金の金額と長期修繕計画を管理組合に確認する
- 大規模修繕の実施履歴と今後の予定を確認する
- 賃貸中の家賃・入居状況と賃貸借契約の内容を確認する
- 価格が周辺相場・利回りと見合っているか複数の診断で確認する
- 洪水・高潮・液状化リスクをハザードマップで確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別に判断する必要があるため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.22ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.76%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.22ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 189,000円
- 154,500円
この棟の家賃中央値（171,750円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 63.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／銀座３－１２－１５（この棟から約146m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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