トーシンフェニックス日本橋蛎殻町
トーシンフェニックス日本橋蛎殻町（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区日本橋蛎殻町1-3-8 |
|---|---|
| 交通 | 半蔵門線 水天宮前駅 徒歩4分 ／ 日比谷線 茅場町駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2002-05（築24年） |
| 総戸数 | 70戸 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 建物管理会社 | (株)トーシンコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都中央区日本橋蛎殻町にある「トーシンフェニックス日本橋蛎殻町」は、水天宮前駅から徒歩4分、2002年築・地上11階建て70戸のワンルーム投資用マンションです。宅建士の視点で立地・建物・相場の位置づけを中立に解説します。
立地と交通
本棟は東京都中央区日本橋蛎殻町1-3-8に位置し、東京メトロ半蔵門線水天宮前駅から徒歩4分、日比谷線茅場町駅から徒歩6分と2路線が使えます。日本橋や大手町へのアクセスがしやすく、都心で働く単身者の需要が見込めるエリアです。
周辺の用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は500%、防火地域にも指定されています。オフィスや店舗が集まりやすい地域特性で、住宅としての閑静さを求める人には向き不向きがある点は意識しておきたいところです。
建物と管理
建物は2002年5月に竣工し、築24年、地上11階建て、総戸数70戸のSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造。鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）です。権利形態は所有権で、管理は株式会社トーシンコミュニティーが担っています。
良い点は、管理会社が入り築年数相応の管理体制が整っていると考えられることです。気になる点は、長期修繕計画の内容や修繕積立金の状況が今回のデータには無いため、断定はできません。これらは重要事項説明書や管理組合の総会議事録で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
本棟については割高診断の件数が1件のみで、判定は「安全・割安」でした。ただし診断件数が3件に満たないため、これは参考値であり、この判定だけで割安と決めつけることはできません。平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる収益の割合）は3.73%、平均提示価格2300万円、家賃中央値83,000円という結果が出ています。
エリア単位では東京都中央区全体で195件の診断があり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で93件、次いで「安全・割安」が85件、「注意」が14件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、家賃中央値は105,000円です。本棟の数字とエリア全体の数字は算出時期や対象が異なるため、単純に優劣を比べることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から106m離れた地点（日本橋蛎殻町１－２６－６）の地価公示（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり2,380,000円で、前年の2,040,000円から16.7%上昇しています。ただしこれは1地点の数字であり、本棟の資産価値を直接示すものではありません。
周辺エリアでは2024年第1四半期から2025年第4四半期にかけて1,298件の取引があり、価格中央値は3,500万円、面積中央値は30平方メートルでした。例として2025年第4四半期には築1985年・15平方メートル・1Kが1,900万円、築2019年・20平方メートル・1Kが3,800万円で取引されています。間取りや築年がばらつくため、本棟と単純に比べることはできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、地盤は液状化しやすい干拓地（海や川を埋め立ててできた土地）とされています。詳しい浸水範囲や避難先、実際の揺れやすさは、中央区が公開するハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では評点4.3、件数8件という情報があります。ただし良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに含まれていないため、詳しい内容はマンションレビューの該当ページで直接確かめてください。
立地は水天宮前駅徒歩4分で悪くありませんが、用途地域は商業地域で住宅地としての閑静さは限られます。
割高診断は棟単独では1件のみで参考値、エリア全体では「危険（割高）」が最多という結果でした。
地価は上昇傾向ですが液状化しやすい干拓地のため、購入前に管理状況とハザードを必ず確認してください。
- 重要事項説明書で構造・築年・管理状況を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 家賃の根拠となる賃貸借契約書や募集条件を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化のリスクを確認する
- 割高診断の件数が少ないため複数の診断結果を集める
- 周辺取引事例を複数比較し価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別途確認が必要）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-16時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.3点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.19ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.73%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.19ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 83,000円
この棟の家賃中央値（83,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 21% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／日本橋蛎殻町１－２６－６（この棟から約106m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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