ブランズ明石町
ブランズ明石町（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区明石町 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 新富町駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2017-04（築9年） |
| 総戸数 | 66戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 東急不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ブランズ明石町は、東京都中央区明石町に立つ2017年築・12階建て・66戸のマンションです。東京メトロ有楽町線新富町駅から徒歩9分で、分譲は東急不動産、管理は東急コミュニティーが担っています。割高診断は参考値ながら、危険（割高）の判定が出ています。
立地と交通
ブランズ明石町は東京都中央区明石町にあります。最寄り駅は東京メトロ有楽町線の新富町駅で、徒歩9分の距離です。中央区は都心のオフィス街や商業施設に近く、通勤や買い物の利便性が高いエリアとして知られています。
徒歩9分という距離は、駅からやや歩く部類に入ります。雨の日の移動や、自転車利用の可否なども含めて、実際に歩いて確かめることが大切です。地図上の距離と体感距離は、信号待ちや坂道の有無で変わることがあります。
明石町は築地や銀座にも近く、再開発が進む地域とされています。ただし周辺のスーパーや病院、学校といった生活利便施設の詳しい情報は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2017年4月に竣工し、築9年です。12階建てで総戸数は66戸、構造は鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。分譲を手がけたのは東急不動産で、管理は東急コミュニティーが担当しています。
「ブランズ」は東急不動産が東急沿線を中心に展開するマンションブランドで、駅からの近さや管理の質の高さが特徴とされています。ブランド名だけで管理の良し悪しが決まるわけではなく、実際の運営状況を見る必要があります。
管理費や修繕積立金の金額、直近の大規模修繕の実施時期は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合の長期修繕計画で確かめてください。66戸という戸数規模に見合った積立金が確保されているかも、あわせて確認したい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、実質利回りは3.77%、提示価格は5900万円、想定家賃は195,000円という結果でした。最終診断日は2023年1月7日で、やや前の時点のデータである点にも注意が必要です。
中央区全体では195件の診断があり、危険（割高）93件、注意14件、安全・割安85件、判定不能3件で、最も多いのは危険（割高）です。エリア平均の実質利回りは3.54%、家賃中央値は105,000円でした。
この棟の想定家賃195,000円は、エリアの家賃中央値105,000円より高めの水準です。ただし棟の診断は1件しかなく、実際の賃料や入居状況によって結果は変わり得ます。件数が少ないこの結果だけで、割高かどうかを断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から104m離れた「明石町５－１９」の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,530,000円で、前年の2,210,000円から14.5%上昇しました。用途地域は第二種住居地域、建蔽率60%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,043件あり、価格中央値は5000万円、面積中央値は35平方メートルでした。例えば築地地区では、2025年第4四半期に1LDK・40平方メートルが9200万円で、別の1LDK・40平方メートルが7700万円で取引された事例があります。
一方で、1K・20平方メートル・築2003年の物件が2700万円で取引された事例もあり、間取りや築年によって価格の幅は大きいことが分かります。浸水や地震のリスクについては今回のデータに無いため、自治体のハザードマップで確認してください。
診断は参考値1件のみで、2023年時点の危険（割高）判定でした。
エリア平均より想定家賃は高めですが、件数不足で断定はできません。
地価は上昇傾向ですが、管理や修繕の詳細は売主への確認が必要です。
- 管理費・修繕積立金の金額を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と直近の修繕履歴を管理組合に確認する
- 現在の賃料・入居状況をレントロールで確認する
- ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- 周辺の取引事例と間取り・築年を照らして価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。条件確認と価格妥当性は別の話だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東急グループのマンション分譲会社。「ブランズ」ブランドは東急沿線を中心に展開し、駅力・管理品質の高さが特徴。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.3点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.23ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.77%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.23ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 195,000円
この棟の家賃中央値（195,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 85.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／明石町５－１９（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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