ブランズ東池袋
ブランズ東池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋4丁目 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 新大塚駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2010-07（築16年） |
| 総戸数 | 56戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 東急不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 東急コミュニティー株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ブランズ東池袋は、東京都豊島区東池袋4丁目に建つ2010年竣工・地上10階建て・56戸のワンルームマンションです。有楽町線東池袋駅から徒歩7分、丸ノ内線新大塚駅から徒歩9分の2路線が使えます。建物・管理・相場の見方を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
ブランズ東池袋は、東京都豊島区東池袋4丁目にあります。東京メトロ有楽町線の東池袋駅からは徒歩7分、東京メトロ丸ノ内線の新大塚駅からは徒歩9分で、2つの路線が使えるのが特徴です。どちらの駅からも都心方向への乗り換えがしやすく、通勤先や通学先によって使う路線を選べる点は、賃貸に出す際の訴求ポイントにもなりそうです。
この棟のように2路線が徒歩圏にあると、片方の駅で工事や遅延が起きても別の路線に切り替えられるという安心感があります。一方で、周辺の買い物環境や夜間の人通りといった暮らしやすさに関する情報は今回のデータには含まれていないため、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。駅からの距離だけでは分からない部分も多くあります。
建物と管理
建物は2010年7月に竣工し、築16年です。地上10階建てで総戸数は56戸、構造はRC造（鉄筋コンクリート造）、権利形態は所有権です。分譲したのは東急不動産で、「ブランズ」ブランドは東急沿線を中心に展開しており、駅からの近さと管理の質の高さが特徴とされています。築16年はワンルームとしてはまだ比較的新しい部類に入ります。
管理を担当しているのは東急コミュニティーです。ブランドとしては管理品質の高さが評価されていますが、実際にこの棟の管理状態や修繕積立金の積み上がり方がどうなっているかは、今回のデータには含まれていません。築16年を過ぎると大規模修繕の時期に入ってくることも多いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回りは3.46%、平均提示価格は4860万円、想定家賃は160,000円でした。診断の件数が少ない状態では、この結果だけで棟全体の価格が妥当かどうかを判断することはできません。今後診断の件数が増えることで、より確からしい傾向が見えてくる可能性があります。
参考までに、エリア全体（東京都豊島区）での割高診断は289件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で158件でした。安全・割安の判定は86件、注意は38件です。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃の中央値は86,000円でした。棟単独の診断件数が少ない今の段階では、エリア全体の傾向も合わせて見ておくと判断の手がかりになります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から303m離れた東池袋５－２２－８の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり781,000円です。用途地域は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。前年との比較データは今回取得できていないため、地価の上がり下がりの傾向は豊島区や不動産鑑定士が公開している資料で確かめてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの844件があり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は108.6万円、面積の中央値は25平方メートルでした。実際の例では、東池袋で2004年築・20平方メートル・1Kが3000万円、2015年築・同じく20平方メートル・1Kが3100万円で取引されています。南池袋では1980年築・15平方メートルの1Rが1400万円という事例もありました。
ハザードマップの情報は今回のデータには含まれていないため、豊島区が公開している水害・地震の想定マップで、浸水のしやすさや揺れやすさを確認してください。地価や取引価格だけでは見えてこないリスクなので、購入を検討する際には必ず目を通しておきたい資料です。
ブランズ東池袋は東急ブランドで駅力・管理品質に期待できますが、修繕計画などは個別に確認が必要です。
棟の割高診断は1件のみで参考値であり、相場ポジションはエリア全体の傾向と合わせて見る必要があります。
地価や取引事例、ハザードは数字をそのまま比較せず、現地と公的資料で必ず確かめてから判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求める
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- 最新の賃料・入居状況を仲介会社や管理会社に確認する
- 豊島区のハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- 周辺の類似間取りの取引価格と比較して割高感を見極める
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東急グループのマンション分譲会社。「ブランズ」ブランドは東急沿線を中心に展開し、駅力・管理品質の高さが特徴。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.46%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 160,000円
この棟の家賃中央値（160,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 85% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／東池袋５－２２－８（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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