オープンレジデンシア日本橋横山町
オープンレジデンシア日本橋横山町（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区日本橋横山町10番4号 |
|---|---|
| 交通 | JR総武本線 馬喰町駅 徒歩1分 ／ 都営浅草線 東日本橋駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2017-11（築8年） |
| 総戸数 | 22戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社オープンハウス・ディベロップメント |
| 建物管理会社 | メイトーサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都中央区日本橋横山町にある「オープンレジデンシア日本橋横山町」を宅建士の視点で解説します。馬喰町駅徒歩1分、東日本橋駅徒歩4分と交通の利便性は高い一方、割高診断では危険（割高）の判定が多く出ており、価格と家賃のバランスを慎重に確認したい棟です。
立地と交通
この物件は東京都中央区日本橋横山町10番4号にあります。最寄り駅はJR総武本線の馬喰町駅で徒歩1分、都営浅草線の東日本橋駅も徒歩4分と使えます。複数路線が徒歩圏にあるため、通勤や通学の選択肢が広がる立地です。
用途地域は商業地域（お店やオフィスを多く建てられる地域）に指定されており、建蔽率80%・容積率500%と高めです。商業地域らしく日中は人通りが多い一方、周辺の住環境や騒音の感じ方は人によって差があるため、内見時に自分の目で確かめることをおすすめします。
馬喰町駅徒歩1分という好立地は入居者にとって魅力になり得ますが、具体的な人気度や空室の埋まりやすさを示すデータは今回ありません。気になる場合は、管理会社に過去の入居率の推移を尋ねてみてください。
建物と管理
建物は2017年11月に竣工した14階建て、総戸数22戸の鉄筋コンクリート造です。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社オープンハウス・ディベロップメント、管理会社はメイトーサービス株式会社です。築9年とまだ新しい部類に入ります。
修繕積立金の金額や長期修繕計画、管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録で確かめてください。築年数が浅くても、将来の修繕費用の積み立て方は物件ごとに差があります。
分譲会社と管理会社の実績や評判については今回のデータに含まれていません。気になる場合は会社名で調べ、同じ管理会社が手がける他の物件の様子もあわせて確認してみてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、内訳は危険（割高）が2件、安全・割安が1件でした。平均の実質利回り（投資額に対して家賃収入がどれくらいの割合になるかを示す数字）は3.47%、平均提示価格は5303万円、家賃は中央値165,000円（164,000円〜178,000円）です。最終診断日は2024年5月31日でした。
同じ中央区全体では195件の診断があり、危険（割高）が93件、注意が14件、安全・割安が85件、判定不能が3件でした。エリア平均の実質利回りは3.54%で、この棟の利回りはエリア平均より0.07ポイント低く、家賃の中央値もエリアの105,000円よりこの棟の165,000円の方が高めです。
この棟の診断件数は3件のみであり、他の似た物件と比べて数字が変わる可能性があります。件数が少ない点を踏まえ、同じエリアの他の物件とも比較しながら判断することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から137m離れた東日本橋２－２３－４の地価公示（国が毎年発表する土地の値段の目安）では、令和8年7月1日時点で1㎡あたり1,800,000円、前年の1,540,000円から16.9%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,638件あり、価格の中央値は3200万円、1㎡あたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は30㎡でした。例えば日本橋馬喰町の1Kタイプ（25㎡、2011年築）は3100万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水が起きた場合に想定される浸水の深さは0.5〜3m、地盤は液状化しやすい（地震で地面が水のようにやわらかくなる現象が起きやすい）干拓地とされています。自治体が公開しているハザードマップもあわせて確認することをおすすめします。
地価の上昇や取引事例の情報は価格交渉の材料として使えますが、個別の部屋の状態や眺望、方角などは数字だけでは判断できません。現地見学と重要事項説明書の両方で確認することが大切です。
馬喰町駅徒歩1分で利便性は高いが、割高診断では危険（割高）の判定が多く出ています。
築9年で管理体制の詳細は書面で要確認、修繕積立金の金額も事前に確かめたい点です。
地価は上昇傾向でも液状化しやすい地形のため、ハザードマップの確認も欠かせません。
- 重要事項説明書で建物の構造と権利関係を確認する
- 修繕積立金の金額と今後の値上げ予定を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 直近の家賃相場と空室状況を管理会社に確認する
- 洪水浸水想定と液状化のハザードマップを確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か照らし合わせる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.07ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.47%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.07ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 178,000円
- 165,000円
- 164,000円
この棟の家賃中央値（165,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 57.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東日本橋２－２３－４（この棟から約137m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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