パレ・ドール月島
パレ・ドール月島（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築29年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区月島3丁目25-3 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線、東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩7分 ／ 都営大江戸線 勝どき駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1996-11（築29年） |
| 総戸数 | 86戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社ニッテイ |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パレ・ドール月島は東京都中央区月島にある、築30年のワンルームマンションです。月島駅・勝どき駅から徒歩7分、総戸数86戸。診断では「安全・割安」が多く、棟の利回りはエリア平均をやや上回りますが、地価上昇や液状化のリスクなど確認したい点もあります。
立地と交通
パレ・ドール月島は、東京都中央区月島3丁目25-3にあります。最寄りは都営大江戸線と東京メトロ有楽町線が通る月島駅で、徒歩7分です。もう一つの最寄り駅である都営大江戸線の勝どき駅も徒歩7分で、通勤や通学で2つの駅を使い分けられる立地です。駅までの距離は徒歩の目安なので、実際の道のりや時間帯による混雑は現地で確かめることをおすすめします。
この場所は第二種住居地域（住宅のほか一部の店舗なども建てられる地域）に指定されており、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）は80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は400%です。用途地域や建築の制限は、将来の周辺環境の変化にも関わるため、気になる場合は区の都市計画図でも確認してみてください。
建物と管理
建物は1996年11月に竣工し、2026年時点で築30年になる鉄筋コンクリート造です。9階建で総戸数は86戸、権利は所有権です。分譲会社は株式会社ニッテイです。築30年とやや年数が経っているため、外壁や共用部の傷み具合、設備の更新状況は、資料だけでなく現地でも確認することをおすすめします。
管理会社は日本ハウズイングです。マンションは管理会社がいるだけでなく、管理組合という住民の組織が修繕やお金の管理を決めています。管理の質や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。管理がしっかりしているかどうかは、将来の資産価値にも関わる大事な部分です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、「安全・割安」が3件、「危険（割高）」が1件でした。件数としては多い判定が「安全・割安」です。平均の実質利回り（家賃収入から管理費などの費用を引いた、実際の利益の割合）は4.09%で、中央区全体の平均3.54%より0.55ポイント高くなっています。診断件数は4件とまだ少なく、最終診断日は2024年12月21日のため、この結果は幅を持って見てください。
棟の平均提示価格は2010万円、家賃の中央値は82,000円です（家賃サンプル4件）。中央区全体では診断195件のうち「危険（割高）」が93件と最も多く、家賃の中央値は105,000円でした。この棟はエリア全体に比べると家賃は低めですが、提示価格に対する利回りはエリア平均より高めという結果です。利回りが高めでも価格が妥当かは別の問題なので、次の章の取引事例もあわせて確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、この棟から10mの地点（月島3-25-3）の土地価格は1平方メートルあたり2,080,000円で、前年の1,850,000円から12.4%上がりました。地点は防火地域に指定されており、建物を建てる際に燃えにくい構造が求められる地域です。地価の上昇は事実として確認できますが、将来も同じペースで上がり続ける保証はありません。地価公示は土地の価格の目安であり、個別の建物の売買価格とは直接結びつかないため、取引事例とあわせて見る必要があります。
周辺の取引事例は935件（2024年第1四半期から2025年第4四半期）あり、価格の中央値は5300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は140万円、面積の中央値は40平方メートルです。データで示されている具体的な例は晴海地区の1LDKが中心で、月島そのものの事例ではない点に注意してください。地区が違うと価格の水準も変わるため、比較する際は地区名を確認するようにしてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、高潮は1m以上3m未満とされています。地形は旧河道・旧池沼で、液状化（地震のときに地面が水のようにやわらかくなる現象）については「非常に液状化しやすい」と評価されています。これらは今回のデータに基づく評価であり、購入前には区のハザードマップや地盤調査の資料でさらに詳しく確認してください。
月島・勝どき2駅利用で便利な立地だが、液状化リスクは要確認です。
棟の診断は「安全・割安」が多いものの、件数は4件とまだ少なめです。
地価は1年で12.4%上昇していますが、将来も上がる保証はありません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や耐震性を確認する
- 区のハザードマップで液状化・浸水・高潮リスクを確認する
- 賃貸の空室状況や入居者の継続期間を管理会社に確認する
- 周辺取引事例と提示価格を比べて妥当性を確認する
- 診断件数が4件と少ないため最新の家賃相場を別途確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.55ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.09%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.55ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 84,000円
- 80,000円
- 80,000円
この棟の家賃中央値（82,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 21.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／月島３－２５－３（この棟から約10m） 令和8年7月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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