パレ・ドール世田谷代田
パレ・ドール世田谷代田（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区代田4-5-9 |
|---|---|
| 交通 | 小田急線 世田谷代田駅 徒歩4分 ／ 京王井の頭線 新代田駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1986-09（築40年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社サニーライフ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パレ・ドール世田谷代田は、東京都世田谷区代田にある1986年築・4階建て31戸の投資用ワンルームマンションです。小田急線世田谷代田駅徒歩4分。割高診断は参考値ながら「安全・割安」でした。良い点と気になる点を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
パレ・ドール世田谷代田は、東京都世田谷区代田4-5-9に位置する投資用マンションです。最寄りは小田急線の世田谷代田駅で徒歩4分、京王井の頭線の新代田駅も徒歩5分と使えるため、2つの路線を選べる点は通勤や通学に便利です。新宿方面や渋谷方面へのアクセスを重視する人には魅力的な立地といえます。
用途地域は第一種低層住居専用地域で、大きな建物が建ちにくい閑静な住宅地です。建蔽率（建物を建てられる土地の割合を示す言葉です）は50%、容積率（延べ床面積の上限を示す言葉です）は150%と低めに設定されており、周囲に高い建物が増えにくいエリアといえます。
建物と管理
建物は1986年9月の竣工で、2026年時点で築40年を数えます。4階建て・総戸数31戸の鉄筋コンクリート造（RC造）で、権利形態は所有権です。築年数が40年を超えているため、配管や外壁など経年劣化の状況は特に気になるポイントです。
管理会社は株式会社サニーライフです。耐震性や大規模修繕の実施状況、今後の修繕計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確かめてください。分譲時の売主名やブランド名も確認できなかったため、登記簿や管理規約で確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、判定は「安全・割安」でした。ただし診断の件数が3件に満たないため参考値であり、この結果だけで割安と断定することはできません。平均提示価格は1560万円、平均実質利回りは4.11%でした。
同じ時期の東京都世田谷区全体の診断180件では、判定の多くが「危険（割高）」(96件)で、平均提示価格は2778万円、平均実質利回りは3.55%でした。この棟の提示価格はエリア平均より低く見えますが、診断の件数が1件のため、他の物件情報と合わせて個別に確認する必要があります。
家賃は65,000円（サンプル1件）で、エリアの家賃中央値94,500円より低い結果でした。部屋の面積や階数によって家賃は変わるため、この数字だけで部屋ごとの価値を判断せず、実際の募集家賃や過去の入居状況を管理会社に確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から287m離れた代田５－１７－２１の地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり967,000円でした。前年の887,000円から9%上昇しており、周辺の土地評価は上がっている状況です。ただし、これは今後も値上がりが続くことを保証するものではありません。
周辺の取引事例は288件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2900万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、25平方メートルの1Kが3400万円、45平方メートルの1LDKが4700万円で取引されています。間取りや面積が異なるため、単純にこの棟の価格と比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っておらず、液状化もしにくい地形（ローム台地）とされています。高潮の想定データは今回ありませんでした。地盤面での大きな不安要素は見当たりませんが、最終的な確認は世田谷区のハザードマップで行ってください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟についての評点3.8（件数10）が登録されています。ただし、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていなかったため、サイト上の実際のレビュー本文をご自身で確認することをおすすめします。
築40年のRC造31戸で、小田急線世田谷代田駅徒歩4分と2路線使える立地です。
割高診断は参考値（1件）で「安全・割安」でしたが、この数字だけで断定はできません。
地価は9%上昇、ハザードも比較的良好ですが、修繕計画は必ず自分で確認してください。
- 長期修繕計画と直近の修繕実施記録を管理組合に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 耐震診断の有無と結果を売主に確認する
- 実際の募集家賃と空室期間を管理会社に確認する
- 周辺の取引事例は間取り・面積を揃えて比較する
- 世田谷区のハザードマップで高潮や土砂災害の情報も確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-01確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.56ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.11%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.56ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 31.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／代田５－１７－２１（この棟から約287m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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