パレ・ドール池袋 II
パレ・ドール池袋 II（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区池袋3丁目69-1 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 池袋駅 徒歩10分 ／ 東京メトロ有楽町線 要町駅 徒歩12分 |
| 築年 | 1989-04（築37年） |
| 総戸数 | 17戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | エヌティーコーポレーション |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パレ・ドール池袋IIは東京都豊島区池袋3丁目、池袋駅徒歩10分の1989年竣工・17戸のワンルーム棟です。割高診断3件はすべて「安全・割安」で、エリア平均より利回りが高めですが、件数が少ないため参考値として見る必要があります。
立地と交通
パレ・ドール池袋IIは東京都豊島区池袋3丁目69-1に位置し、JR山手線池袋駅から徒歩10分、東京メトロ有楽町線要町駅から徒歩12分です。池袋駅までは少し歩く距離ですが、山手線と有楽町線の2路線が使え、通勤や通学での選択肢が広いのは良い点です。
用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれます。近隣の地価公示地点（棟から約360m）は商業地域に指定されており、周辺は住宅と商業施設が混在する地域であることがうかがえます。実際の街並みや周辺施設の様子は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1989年4月竣工の鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで作られた構造）で、築37年、地上4階建、総戸数17戸、権利形態は所有権です。小規模な棟のため、管理組合（マンションの住民で運営する組織）の意思決定が比較的しやすい面もありますが、これはあくまで一般的な傾向です。
管理会社はエヌティーコーポレーションです。築37年と年数が経っているため、これまでの修繕の履行状況や今後の長期修繕計画（将来の大規模修繕の予定表）がどうなっているかは今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、すべてが「安全・割安」の判定でした。平均実質利回り（支払った価格に対して実際に得られる年間の収益の割合）は4.58%、平均提示価格は1788万円、家賃の中央値は80,000円（最小70,000円〜最大84,992円）です。件数は3件と少ないため、この結果は参考値として捉えるべきで、今後の傾向を示す材料としては限られます。
豊島区全体では診断件数289件のうち、最も多い判定は「危険（割高）」で158件、次いで「安全・割安」が86件、「注意」が38件、「判定不能」が7件でした。平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の利回りはエリア平均より1.04ポイント高く、診断上は相対的に割安寄りという結果ですが、個別の契約条件や管理費・修繕積立金の負担は別に確認が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約360mの地価公示地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,070,000円です。前年の918,000円から16.6%上昇しており、用途地域は商業地域、建蔽率80%（敷地に対して建物を建てられる面積の割合）、容積率500%（敷地に対して建てられる建物全体の大きさの割合）、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺の需要の高さを示す一つの材料ですが、これだけで物件の将来の価値を判断することはできません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで728件あり、価格の中央値は2700万円、単価の中央値は1平方メートルあたり105万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として2025年第4四半期の南町では、1DK25平方メートルが3800万円、1K20平方メートルが3600万円、1R30平方メートルが3600万円という取引（いずれも2019年築）が見られます。これらは築年数の新しい事例のため、築37年のこの棟と単純に比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、地形はローム台地で液状化はしにくいとされています。高潮のデータは今回取得できていないため、自治体の最新のハザードマップで確認してください。地盤の性質はあくまで参考情報であり、購入前には必ず最新の情報を合わせて確認することが大切です。
診断3件はいずれも「安全・割安」ですが、件数が少なく参考値として見る必要があります。
豊島区全体は「危険（割高）」が最多の判定で、エリアとしては割高傾向が強いです。
築37年の小規模棟のため、修繕計画や管理状況は管理会社に直接確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や耐震性能を確認する
- 賃貸借契約書で現在の家賃と入居状況を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の有無を確認する
- 最新のハザードマップで浸水想定や高潮の情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.04ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.58%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より1.04ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 84,992円
- 80,000円
- 70,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 7.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中丸町１４－１（この棟から約360m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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