フェニックス板橋大山
フェニックス板橋大山（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区大山東町３２−１ |
|---|---|
| 交通 | 板橋区役所前駅 徒歩3分 ／ 大山駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2012-01（築14年） |
| 総戸数 | 109戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
フェニックス板橋大山は東京都板橋区大山東町にある13階建・109戸のワンルーム投資用マンションです。板橋区役所前駅から徒歩3分、大山駅から徒歩7分。2012年竣工で築14年。割高診断は参考値のため、国交省データや口コミもあわせて宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
フェニックス板橋大山は、東京都板橋区大山東町３２−１に位置するワンルームマンションです。最寄りは板橋区役所前駅で徒歩3分、大山駅も徒歩7分で使えるため、通勤や通学の動線を複数確保できる立地です。2駅を使い分けられる点は、賃貸募集の際にも強みになりやすいと考えられます。
周辺の用途地域は商業地域で、建蔽率80％・容積率600％と高い建物を建てやすい地域です。近くの地価公示地点（板橋２－６５－８、棟から75m）は令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,490,000円、前年の1,260,000円から18.3％上昇しています。商業地としての人気の高まりがうかがえますが、地価の上昇がそのまま賃料や資産価値の上昇を保証するものではありません。
建物と管理
建物は2012年1月竣工で築14年、13階建て・総戸数109戸です。管理会社はイリス管財が担当しています。構造や権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲した会社の情報は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
総戸数109戸という規模は、管理組合の運営や修繕計画がしっかり機能しているかが資産価値に影響しやすい条件です。管理の実態や修繕の進み具合は今回のデータからは分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として受け止めてください。判定は「注意」で、平均実質利回りは3.47％、平均提示価格は4200万円でした。家賃は139,000円という1件のデータに基づく中央値です。件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
板橋区全体では診断の件数が240件あり、多い判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.65％、家賃中央値は82,341円でした。エリア全体の利回りとこの棟の利回りを並べてみても、大きな差がある印象は受けませんが、この棟の診断件数が少ないため厳密な比較はできません。実際の家賃や価格は、最新の賃貸募集情報で確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引事例データでは、板橋区内で2024年第1四半期から2025年第4四半期までに722件の取引があり、価格の中央値は2500万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、面積20平方メートル・1R・築2007年の物件が2100万円、面積25平方メートル・1K・築2014年の物件が2100万円で取引されています。間取りや築年がさまざまなため、この棟に近い条件の事例を探して比較することが大切です。
ハザードマップの情報では、この地点は洪水の浸水想定がなく、地盤も液状化しにくいローム台地とされています。防災面では比較的安心できる材料ですが、ハザード情報は今後更新される可能性があるため、購入前に最新の区のハザードマップも確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について評点5、8件の評価が掲載されています。ただし今回のデータには具体的な良い点・気になる点の記載が含まれていないため、評価の中身については同サイトの投稿を直接読んで確認することをおすすめします。
評点だけでは入居者の満足度の理由までは分からないため、管理対応や音・設備面などの具体的な声はマンションレビューの投稿本文で直接確認してください。投稿日時や内容の信頼性も踏まえ、ご自身で吟味しながら読むことが大切です。
この棟の割高診断は1件のみの参考値で、断定はできません。
板橋区全体は「危険（割高）」判定が多く、相場感はエリアごとに異なります。
構造・権利・管理の実態は重要事項説明書や管理組合資料で必ず確認してください。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 分譲会社の情報を登記簿や販売時の資料で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 最新の入居状況・賃料を賃貸募集情報で確認する
- マンションレビューの口コミ本文を直接読んで確認する
- 周辺取引事例722件から条件が近い事例を選んで比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.47%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.17ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 139,000円
この棟の家賃中央値（139,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 67% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／板橋２－６５－８（この棟から約75m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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