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東京都 葛飾区

アイル グランデ東京立石

アイル グランデ東京立石（東京都 葛飾区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築0年。

投稿日: 　／　最終更新: 　当社の割高診断データにもとづく集計

アイル グランデ東京立石の建物外観
建物外観写真：株式会社NST（完成予想図）販売開始のお知らせに掲載の画像（新築デベロッパー監視から受け渡し）

物件サマリー

所在地東京都葛飾区東立石
交通京成押上線「京成立石」駅徒歩10分
築年2026年4月30日予定（築0年）
総戸数30
分譲会社株式会社ＮＳＴ

この物件の解説（宅建士視点）

「アイル グランデ東京立石」は葛飾区東立石にある2026年4月竣工予定の新築ワンルーム投資物件です。京成立石駅徒歩10分、総戸数30戸。本記事は宅建士の視点で立地や相場を中立に解説します。

立地と交通

この物件の最寄り駅は、京成押上線「京成立石」駅です。駅から物件までは徒歩10分の距離にあります。道のりが平坦かどうか、坂道や踏切、信号の数といった歩きやすさに関する具体的な情報は今回のデータに含まれていないため、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。

徒歩10分は、人によって近いと感じたり遠いと感じたりする距離です。夜間の人通りや街灯の明るさ、商店街やコンビニなど生活に必要な施設までの距離も、投資用物件を選ぶ際には入居者目線で大事なポイントになります。これらは今回のデータに無いため、昼と夜の両方で現地を歩いて確かめてください。

京成押上線以外の路線を利用しやすいかどうか、バス便の有無についてもデータがありませんので、通勤や通学を想定しながら、実際に住む人の生活動線を現地で確かめてください。周辺の他路線駅までの距離も合わせて調べると、入居者が見つかりやすいエリアかどうかの判断材料になります。

建物と管理

この物件は2026年4月30日に竣工予定の新築マンションで、総戸数は30戸です。分譲しているのは株式会社ＮＳＴです。これから建つ建物なので、完成前の情報は販売資料で随時更新される可能性があり、契約前には最新のパンフレットや図面で内容を確認することが大切です。

建物の階数や構造、土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。特に権利形態は、将来売却するときの資産価値や住宅ローンの組みやすさにも関わる重要なポイントです。

管理会社名や管理体制についてのデータもありません。新築マンションでは入居後に管理組合が発足するケースが多く、管理規約や長期修繕計画、修繕積立金の金額は販売資料や重要事項説明書で必ず確認してください。修繕積立金は将来値上がりすることもあるため、長期の見通しを合わせて見ておくと安心です。

割高診断から見た相場ポジション

この棟自体の割高診断は、今回まだ0件です。診断件数が少ないため、この物件単体の割高・割安を判定できる段階ではなく、データ蓄積中です。今後、同タイプの診断が集まることで評価の目安が見えてきます。

参考として、葛飾区全体では66件の診断が行われており、「危険（割高）」の判定が35件と最も多く、「注意」が18件、「安全・割安」が13件という内訳でした。平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は1722万円、家賃中央値は62,885円です。これはあくまでエリア全体の傾向であり、この棟の価格や家賃が同じ水準とは限らない点に注意してください。

新築物件は中古物件と比べて価格の構成要素が異なることが多く、建物の新しさや保証の有無なども含めて総合的に判断する必要があります。価格の妥当性を見るには、この棟自体の提示価格と想定家賃が公開された段階で、改めて診断を確認することをおすすめします。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

地価公示や周辺の取引事例についてのデータは今回ありません。土地の価格の目安は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で公開されている公示地価や過去の取引事例を調べると参考になります。同じ葛飾区内でも駅からの距離や道路の状況によって価格は大きく変わるため、できるだけ近いエリアの事例を探すことが大切です。

ハザード情報や用途地域についてもデータがありません。浸水のしやすさや地震の際のリスクは、葛飾区が公開しているハザードマップで確認できます。用途地域は周辺にどんな建物が建てられるかに関わるため、区役所や法務局の地図情報で合わせて確認してください。葛飾区は荒川や中川といった河川に近いエリアもあるため、水害リスクは特に丁寧に調べておくと安心です。

新築・総戸数30戸の立石エリア物件で、棟単独の割高診断はまだデータ蓄積中です。

葛飾区全体では「危険（割高）」判定が最多で、平均利回りは3.79%でした。

建物・管理・地価などの詳細データは無いため、契約前に書類と現地確認が必須です。

購入前に確認したいこと
  • 重要事項説明書で建物の構造・階数・権利形態を確認する
  • 登記簿謄本で土地・建物の権利関係を確認する
  • 管理会社・管理規約・修繕積立金計画を売主に確認する
  • 京成立石駅までの道のりを昼夜両方で実際に歩いて確かめる
  • 国交省「不動産情報ライブラリ」で地価や取引事例を調べる
  • 区のハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
  • これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格の妥当性とは別のため）

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

📊 この棟の割高診断を依頼する

この棟のピンポイント診断データはまだありません。エリア相場は下のセクションをご確認ください。

この物件を無料で割高診断する →

エリア相場ポジション（東京都 葛飾区）

66件
東京都 葛飾区の診断実績
危険（割高）
エリアの代表判定
3.79%
平均 実質利回り
1,722万円
平均 提示価格
危険 35
許容 18
安全 13

出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア匿名集計（一次情報）。

家賃相場・賃料分析

📊 家賃データ蓄積中

この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。

周辺相場家賃（東京都 葛飾区）
62,885円
東京都 葛飾区 周辺相場 中央値
65,827円
平均 家賃
42,000〜137,000
家賃レンジ（円）
64件
家賃データ件数

出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）

こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。

体験者11
「エクセルで“最悪のケース”まで含めた収支・節税シミュレーション」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資（物件や不動産会社の選定）について、詳しく知りたかったからです。
Q. ためになったことは？
エクセルでの具体的なシミュレーション（最悪のケースを含めた収支、節税など）が、とても参考になりました。
Q. 今後は？
今後とも前向きに検討し、ここ数か月で投資を始められたらと思っております。
Q. 期待することは？
面談後にいただいた特典動画で勉強し、数十年を見据えた投資の見通しについても相談させていただけたらと思っております。
体験者22
「“プラスになった時点で売却→繰り上げ返済や次の頭金”という出口の選択肢」
Q. なぜ受けましたか？
保有しているマンションは長期で保有する予定でしたが、こうのすけさんのXを見て、出口戦略が気になりました。
Q. ためになったことは？
プラスになった時点で売却し、その資金で他の物件の繰り上げ返済や、新たに購入する物件の頭金にできることが分かりました。
Q. 今後は？
今回うかがった出口戦略の考え方を、今後の判断の参考にしていきたいです。
体験者33
「“いつ売ればプラスか”を数値で試算し、出口戦略を具体化（割高・割安の判断も）」
Q. なぜ受けましたか？
すでに不動産投資を行っていますが、始めた当時は知識がないまま漠然と始めてしまっていました。これまでの投資方法が適切だったか否か、アドバイスをいただきたく参加しました。
Q. ためになったことは？
いつ頃に売却すると収支がプラスになるかについて、数値を用いてアドバイスをいただき、出口戦略を具体的にイメージすることができました。
Q. 今後は？
現在の物件を引き続き保有しつつ、2件目についても検討していきたいと考えています。
Q. 期待することは？
物件購入から売買までの出口戦略の例をいくつか提供してほしいです。また、割高・割安物件の判断ポイントについても教えてほしいです。
体験者44
「インフレ・円安で“現物資産”を検討／銀行ごとの金利・保障の違いを初めて知った」
Q. なぜ受けましたか？
インフレで物価が上がり、さらに円の価値も下がるなかで、現物資産を考えなくてはと思い、以前から気になっていた不動産について、今の状況と家族も含めた見通しを相談したかったからです。
Q. ためになったことは？
不動産の金利について、銀行それぞれの金利や保障の違いについて初めて知りました。
Q. 今後は？
不動産投資と家を持つことなど、具体的にいつどうなっていたいか、どういう方針にしたいかを考えたいと思います。
Q. 期待することは？
このようにセカンドオピニオンができる機会は大変貴重だと思います。今後もこのような機会が増えるといいなと思います。
体験者55
「融資金利の決まり方・銀行情報・エリアのランク等の最新情報がわかった」
Q. なぜ受けましたか？
利回り表など、最新情報の収集のためです。
Q. ためになったことは？
融資金利の決まり方、銀行の情報、エリアのランク等の最新情報がわかりました。
Q. 今後は？
区分マンションを買い増し、キャッシュフローが出る物件にシフトしていきます。
Q. 期待することは？
公平で、買い手側の視点でのアドバイス・情報提供を期待します。
体験者66
「他社から提案中の物件が“割高”と判明／与信枠の活かし方まで」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資を始めるにあたっての疑問点を解消したかったこと、現在ほかの会社から提案を受けている物件について、第三者目線での評価を聞きたかったからです。
Q. ためになったことは？
現在ほかから提案を受けているものが、いずれも割高だと分かったこと。提案を受けている他社より、もっとコストパフォーマンスが高い会社が少なくとも2〜3社はあると分かったことです。
Q. 期待することは？
今後もセカンドオピニオンという中立の立場で、親身に相談に乗ってほしいです。レバレッジ効果を最大化させる観点も踏まえ、与信枠をどう有効活用していくか検討をサポートしてほしいです。他社から受けた提案物件の、客観的かつ率直な意見も聞きたいです。
体験者77
「「本当に無料でいいの？」——購入した会社は出口提案なし、第三者の視点を求めて」
Q. なぜ受けましたか？
新規投資マンションを購入し、ネット検索すると新築のデメリット情報が多く不安が募ったこと、第三者の視点での出口戦略を知りたかったからです（購入した不動産会社からは詳細な出口戦略の提案はありませんでした）。
Q. ためになったことは？
自分の知識不足・勉強不足を痛感しました。不動産の契約書や記事でよく見る言葉を、間違った認識・捉え方をしていたことが分かりました。
Q. 今後は？
すぐに売却しても赤字なので、長期保有でコツコツ繰り上げ返済していきます。
Q. 期待することは？
現時点でもかなり期待以上のことをしていただいています。「本当に無料で良いのですか！？有料の内容では？」という詳細な資料を作っていただいたり、濃い内容のセッションを無料で受けられました。ぜひ続けてほしいです。
体験者88
「仕入れ値を市場と比較し“安い・高い”を判断／修繕積立金まで見てリスクを洗い出す」
Q. なぜ受けましたか？
さまざまな話を聞いている中で、客観的な話・実績のある話を聞きたいと考えたためです。
Q. ためになったことは？
仕入れ値を導き出し、市場と比較して相場感で安い・高いを考えること。修繕積立金が上がっているかどうかを見極め、リスクを洗い出すことです。
Q. 今後は？
投資については前向きに考えているので、今後の良い物件条件などの話を聞きたいです。
Q. 期待することは？
不動産投資での成功・三方よしを具現化されている方だと思いますので、アドバイスや提案、投資全般・ライフスタイルに応じた提案もいただきたいです。
体験者99
「管理会社の見直しで委託料を下げ収支を安定／残債を減らし出口を確かに」
Q. なぜ受けましたか？
自分が現在の不動産投資において、有効な投資ができているか確認したかったからです。
Q. ためになったことは？
聞きたかった事が理解できました。
Q. 今後は？
管理会社を変えることで委託料を下げ、収支を安定させる。残債を少なくして、出口戦略を確かなものとしたいです。
Q. 期待することは？
迷える投資家の助け舟になってほしいです。
体験者1010
「“含み益が出ている方”と話せて、不動産投資の印象が変わった」
Q. なぜ受けましたか？
セカンドオピニオンを聞きたかったためです。
Q. ためになったことは？
不動産投資の基礎を学べました。含み益が出ている方とお話しできて、不動産投資の印象が変わりました。
Q. 今後は？
良い物件があればトライしたいと思います。
Q. 期待することは？
今回のように、正しい知識を教えていただきたいです。
体験者1111
「“節税ありき”ではなく、物件そのものの収益力で考える大切さ」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資を本気でやりたいと思っているので、先生として教えていただきたいと思ったためです。
Q. ためになったことは？
節税後ではなく、あくまで物件のパワー（収益力）として収益を考えることが大切だと教えてもらえたことです。
Q. 今後は？
引き続き、アパートもしくは区分マンションをしていきたいです。
Q. 期待することは？
節税ありきではなく、物件のパワーがあるものを紹介していただきたいです。
体験者1212
「“他の業者が教えてくれない出口戦略”まで知れた」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資に興味があり、自分で調べているうちに、客観的な意見が聞きたかったためです。
Q. ためになったことは？
出口戦略など、他の業者が教えてくれなかったことも知れたので良かったです。
Q. 今後は？
引き続き情報を集めながら検討していきます。
Q. 期待することは？
引き続き、不動産の“闇”みたいな本当の部分も教えてほしいです。
体験者1313
「エリア・相場賃料・修繕積立金など“重要ポイント”を押さえて購入」
Q. なぜ受けましたか？
より良い不動産投資をしていきたいためです。最初の入り口をしっかりとして、今後家族のために資産拡大をしていきたいからです。
Q. ためになったことは？
エリア、相場賃料、修繕積立金など、重要ポイントを押さえて物件購入をすることです。
Q. 今後は？
なるべく早いタイミングで取り組みを始め、資産拡大のために今後どうプランしていけば良いかを考えていきたいです。
Q. 期待することは？
資産拡大に向けての中長期プラン例などを教えていただきたいです。
体験者1414
「与信枠の使い方／“最悪と最高を数値化し、希望と予測を切り分ける”大切さ」
Q. なぜ受けましたか？
ワンルームマンション全否定の考えが根強いなかで、どういう言葉で区分の不動産投資を推奨するのか聞きたかったこと、不動産に精通した方の話を聞くのがシンプルに楽しいからです。
Q. ためになったことは？
自分の考えが大きく間違っていないと理解できたこと、与信枠の使い方を考えられたこと、将来的に不透明なことでも最悪と最高を数値化し、希望と予測を切り分けて考えておくことが投資や事業に大事だと気付けたことです。
Q. 今後は？
与信枠の使い方をもっと具体的に考え、キャッシュフローが確実に出る物件を買い増していきます。
Q. 期待することは？
良い面も悪い面も伝えていただける不動産のプロ、その時々の最良の提案や不動産の原理原則を伝えるプロであってほしいです。
体験者1515
「“別の会社から提案中の物件”について、第三者目線の意見を聞きたかった」
Q. なぜ受けましたか？
Xで有益な情報を発信しているこうのすけさんに、現在別の会社で提案を受けている物件についての意見や、不動産投資をする上での考え方などをお聞きしたかったからです。
Q. ためになったことは？
物件の割高・割安の考え方や、不動産投資を始めるにあたっての考え方を細かく教えていただけたこと。また、ライフプランに合わせてどのくらいのスケールで投資を始めていくのかを考える良い機会になりました。
Q. 今後は？
今後もお話を聞いて、良い物件があれば不動産投資を始めたいと考えています。
Q. 期待することは？
不動産投資の最新の情報もふまえた知識や、良い物件の紹介などを期待したいです。
体験者1616
「価値観を共有でき、税理士法人も紹介してもらえた／超長期で純資産を増やす」
Q. なぜ受けましたか？
情報収集のためです。
Q. ためになったことは？
価値観を共有できたことは良かったです。また、税理士法人さんをご紹介いただきました。
Q. 今後は？
投資方針に変更なし。短期での売却は想定せず、超長期での保有で純資産をコツコツと増やしていきます。
Q. 期待することは？
特に金融機関の状況や物件相場など、いろいろ情報交換させてもらえるとありがたいです。
体験者1717
「出口戦略を“具体的に立てる”大切さを学べた」
Q. なぜ無料面談を受けましたか？
不動産投資で成功するための知識を深めたかったからです。
Q. ためになったことは？
出口戦略を具体的に立てることの大切さを学びました。
Q. こうのすけに期待することは？
不動産投資で成功するために、いろいろ相談に乗ってほしいです。
体験者1818
「第三者目線で評価してほしかった／年収も踏まえ“持ち続けた方が良い”と分かった」
Q. なぜ受けましたか？
第三者目線で、今の物件の評価をしてほしかったからです。身近な人に投資のことを打ち明けるのが不安で、まず話を聞いてほしかったんです。
Q. ためになったことは？
自分の年収面も考えると、持ち続けた方が良いという意見を得られました。
Q. 今後は？
今後もそのまま持ち続け、キャッシュフローを黒字にできるのを長期で考えていきたいです。
Q. 期待することは？
疑問があった際のQ&A、実際に話が必要になった場合のコンサル等、第三者目線でのサポート、物件の売却価格（市場価値）の確認です。
体験者1919
「中古と新築の違い・自分にどちらが合うかが分かった」
Q. なぜ受けましたか？
疑問点を聞きたかったからです。
Q. ためになったことは？
中古と新築の違いや、自分にどちらが合っているかが分かりました。
Q. 今後は？
購入するにあたり、物件の選び方が少し分かったので、前向きに進めていけそうです。
Q. 期待することは？
困った時に、親身になって相談してくれることです。
体験者2020
「具体的な数値シミュでイメージが湧いた／長く持たないと損、と長期目線に」
Q. マンション投資戦略はいかがでしたか？
具体的な数値をシミュレーションしてくれて、とても分かりやすく、イメージが湧きました。
Q. 出口戦略を聞いてためになったことは？
ある程度長い期間持たないと損することが明らかになって、長期目線で考えるのが大事だなと思いました。
Q. 期待することは？
不動産投資で成功するための助言や、良い物件の提案を期待しています。
体験者2121
「メリット→リスク→お金の考え方／“どこまでのリスクを許容できるか”を理解」
Q. なぜ受けましたか？
Twitterで、都内物件で収支がプラスになる情報を見て興味が湧きました。都内でプラスは他社ではありませんでした。
Q. ためになったことは？
メリット→リスク→お金の考え方を学べました。特にリスクの部分で、どこまでのリスクを許容できるのかを考えることの重要性を理解しました。
Q. 今後は？
時間をかけて情報を得ながら、ライフプランに合わせたシミュレーションを行い、リスクが許容できるのかを判断していきたいです。
Q. 期待することは？
不動産の“闇”も暴いていただきつつ（笑）、これからも誠実に物件を紹介してほしいです。三方よしを追求してください。
体験者2222
「デメリットも丁寧に教わり、真剣に学ぼうと思えた」
Q. ためになったことは？
不動産投資はメリットだけではない、と。ただデメリットを理解し許容できる方であれば、真剣に取り組むことでしっかりとリターンを得ることができる、と感じました。デメリットを丁寧に教えていただけたことで、真剣に学んでみようと思えました。ローンを組むのが簡単ではないこと、銀行も不動産屋もオーナーも利益をあげられる環境がこうのすけさんの元にはある、と認識できました。
Q. 今後は？
若いうちに取り組んでみたい気持ちになっています。
Q. 期待することは？
今の志を持ち続けて、幸せになれる方を増やしてほしいです。

※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。

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