エステムプラザ品川駅前 5thAvenue
エステムプラザ品川駅前 5thAvenue（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区港南 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社東京日商システム |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都港区港南にある「エステムプラザ品川駅前5thAvenue」を、宅建士の視点で解説します。交通や建物のくわしい情報は今回のデータには無く、図面や登記簿での確認が必要です。近くの地価公示は前年比22.2%の上昇で、港区全体の診断では「危険（割高）」の判定が目立ちます。
立地と交通
この物件は東京都港区港南にあります。近くの地価公示の地点（港南３－７－２３、棟から123m）は、工場と住宅が混在してもよいとされる準工業地域の中の住宅地に区分されています。建物を建てられる割合を示す建蔽率は60%、延べ面積の上限を示す容積率は400%です。さらに、火事が広がりにくいよう定められた防火地域にも指定されています。
最寄り駅や徒歩分数、バス便の有無といった交通情報は今回のデータには含まれていません。通勤や通学のしやすさは暮らしやすさだけでなく、将来の賃貸需要にも関わる大切な要素です。実際の利便性を確かめたい場合は、販売時の図面や地図アプリの経路検索を使い、駅からの距離と徒歩の所要時間をご自身で確認してください。
建物と管理
この棟の竣工年、階数、総戸数、構造、そして土地を所有する「所有権」か借りる「借地権」かといった権利関係は、いずれも今回のデータには含まれていません。分かっているのは分譲会社が株式会社東京日商システムであることだけです。くわしい建物の仕様を知りたい場合は、登記簿謄本や重要事項説明書で確認してください。
管理会社の名前や日常の管理体制についても、今回のデータには情報がありません。管理の質は建物の老朽化スピードや資産価値に直結するため、購入前に管理組合の総会議事録や長期修繕計画、修繕積立金の残高を売主や管理会社に求めて、しっかり確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数は0件でした。診断の件数が少ないため、相場ポジションは「データ蓄積中」とし、現時点で断定できる材料はありません。価格が高いか安いかを判断するには、同じ建物や近隣の似た物件の取引価格、想定される家賃収入などを具体的に積み重ねて比べる必要があります。今後この棟の診断が増えれば、棟単体の傾向が見えてくる可能性がありますが、それまでは他の情報と合わせて慎重に価格を見極めることが大切です。
参考として、東京都港区エリア全体では診断の件数が231件あり、「危険（割高）」の判定が174件と最も多くなっています。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。ただしこれは港区全体の傾向であり、この棟の価格設定が同じ傾向にあるとは限らない点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から123m離れた地価公示（国が毎年公表する、土地の価格の目安となる値）の地点（港南３－７－２３）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,260,000円でした。前年の1,850,000円から22.2%の上昇で、用途地域は準工業地域、建蔽率60%、容積率400%、防火地域に指定されています。地価の上昇は土地の需要を示す材料の一つですが、マンション一室の価格とは別の指標なので、分けて見る必要があります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで310件あり、価格の中央値は4600万円、単価の中央値は1平方メートルあたり130万円、面積の中央値は40平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、港南地区で9000万円（55平方メートル、1LDK、2005年築）という取引も見られます。これらはファミリー向けの広さを含む事例なので、ワンルームの価格と単純に比較はできません。
なお、ここで紹介した例はあくまで一部であり、310件全体の価格帯や間取りの傾向をすべて表しているわけではありません。実際に検討する際は、同じような築年数や間取りの事例を自分でも探して比べることをおすすめします。価格帯は間取りや築年数によって大きく変わるため、注意が必要です。
浸水や地震などのハザード情報は、今回のデータには含まれていません。購入を具体的に検討する際は、国土交通省が公開するハザードマップや港区の防災地図で、その土地の浸水リスクや地震の際の危険度を具体的に確かめてから判断してください。ハザード情報は住み心地や資産価値に関わる大切な材料です。
交通・建物スペックの多くが未取得のため、登記簿や重説での確認が欠かせません。
港区全体では「危険（割高）」判定が多く、価格交渉の材料として参考になります。
地価公示は前年比22.2%上昇、取引相場も活発な港南エリアです。
- 最寄り駅と徒歩分数を販売図面や地図で確認する
- 竣工年・総戸数・構造を登記簿で確認する
- 管理会社や管理体制を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 周辺ハザードを国交省・港区のハザードマップで確認する
- 想定家賃や空室状況を複数の賃貸サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当とは限らないから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／港南３－７－２３（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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