エステムプラザ TOKYO RISE
エステムプラザ TOKYO RISE（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区東陽町 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社東京日商システム |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都江東区東陽町にある「エステムプラザ TOKYO RISE」を宅建士の視点で解説します。分譲会社は株式会社東京日商システムで、棟単体の診断データはまだありません。周辺の地価・取引動向などエリア情報から相場感を考えます。初めて投資用ワンルームを検討する方にも分かりやすくまとめています。
立地と交通
エステムプラザTOKYORISEは、東京都江東区東陽町にあるワンルーム投資用マンションです。最寄り駅や徒歩分数など交通の情報は今回のデータに無いため、公式サイトの物件概要や地図サービスで確認してください。交通だけでなく、建物自体の情報も限られているため、次の項目であわせて確認方法を紹介します。
周辺の地価公示（国が毎年調べる土地の値段の目安）を見ると、建物から170メートル離れた地点で1平方メートルあたり892,000円、前年の790,000円から12.9%上昇しています。用途地域は準工業地域で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。この数字は地点のものであり、建物そのものの用途地域とは別に重要事項説明書で確認してください。
本記事の「相場ポジション」の項目では、同じ東京都江東区全体のデータを参考として紹介しています。棟そのものの住所と重ね合わせて読むと、エリアの傾向をつかみやすくなります。ただし、同じ区内でも地点によって地価や家賃の水準は異なるため、あくまで目安として捉えてください。
建物と管理
この棟の分譲会社は株式会社東京日商システムです。竣工年・階数・総戸数・構造・管理会社といった建物の基本情報は今回のデータには無いため、パンフレットや登記簿、重要事項説明書で確認してください。特に構造や築年数は資産価値や修繕費用に関わるため、早めに確認しておきたい項目です。
管理体制が整っているかどうかは、長期修繕計画の有無や修繕積立金の金額によって大きく変わります。これらも今回のデータには含まれていないため、売主や管理会社に直接問い合わせることをおすすめします。管理組合の総会議事録を見れば、修繕の実施状況や積立金の推移を具体的に把握できます。
所有権か借地権かといった土地の権利関係も今回のデータには無いため、重要事項説明書で必ず確認してください。権利の形態によって将来の売却のしやすさや税金の扱いが変わることがあります。特に投資用物件では、権利関係の確認を怠らないようにしましょう。ローンの審査にも影響する場合があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟単体の割高診断の件数は0件のため、相場ポジションについては「データ蓄積中」です。今後診断が増えれば、この棟特有の傾向が見えてくる可能性があります。現時点では棟固有の価格の妥当性を数値で示すことはできないため、エリア全体の傾向を参考情報として確認します。読者の皆さんも、今後の診断件数の増加を踏まえて判断してください。
参考として、東京都江東区全体では診断の件数が199件あり、平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は206259万円、家賃中央値は95,000円です。判定の内訳は「安全・割安」が89件と最も多く、「危険（割高）」は77件、「注意」は27件でした。これはエリア全体の傾向であり、この棟の価格が妥当かどうかを直接示すものではありません。
ここでいう「危険（割高）」は価格が相場より高めである可能性、「注意」はやや高めの可能性、「安全・割安」は相場に近いか割安である可能性を示す目安です。あくまで診断上の分類であり、個別の物件の価値を保証するものではありません。この棟についても診断が進むことで、より具体的な判断材料が得られると考えられます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引データによると、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に周辺で280件の取引があり、価格の中央値は3100万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は112.25万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に東陽地区で2017年築・25平方メートル・1Kの部屋が3200万円、2016年築の同条件の部屋が3300万円で取引されています。
一方、ハザードマップ（洪水や地震の被害が想定される範囲を示す地図）の情報は今回のデータには無いため、江東区が公開しているハザードマップや重要事項説明書で確認してください。江東区は河川や海に近い地域が多く、水害リスクの確認は特に重要です。購入前に必ず最新のハザード情報をチェックしておきましょう。
周辺の用途地域全体の詳しい資料は今回のデータには含まれていないため、江東区の都市計画図や区役所の窓口であわせて確認してください。取引事例やハザード情報とあわせて確認することで、より具体的な判断材料になります。複数の情報源を照らし合わせる姿勢が、納得できる判断につながります。
この棟単体の診断データは無く、相場ポジションはデータ蓄積中です。
エリア全体では「安全・割安」の判定が最も多いですが、棟固有の価格判断とは別です。
地価は上昇傾向ですが、建物情報や交通・ハザードは未確認のため個別に調べる必要があります。
- 竣工年・階数・総戸数・構造を物件概要や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 最寄り駅や交通アクセスを公式サイトや地図で確認する
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- ハザードマップで水害・地震リスクを確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／東陽五丁目２８番７（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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