エステムプラザ神楽坂 North Residence
エステムプラザ神楽坂 North Residence（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区水道 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社東京日商システム |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都文京区水道にある投資用ワンルーム「エステムプラザ神楽坂 North Residence」を宅建士の視点で解説します。この棟自体の割高診断の件数はまだ無いため、文京区エリア111件の診断結果や国交省の地価公示・周辺の取引データを手がかりに、立地と建物の確認ポイントを整理しました。
立地と交通
この棟は東京都文京区水道にあります。名称には「神楽坂」という言葉が入っていますが、所在地は文京区水道であり、神楽坂の繁華街がある新宿区とは行政区も異なります。マンション名のイメージだけで街の雰囲気を決めず、実際の住所と周辺の様子を地図や現地で確認することが大切です。
最寄り駅や徒歩分数、利用できる路線などの交通情報は、今回のデータには含まれていません。ワンルームマンションを投資用として検討する場合、駅からの距離や複数路線が使えるかどうかは入居者の決め手になりやすい項目です。物件情報サイトや重要事項説明書で、駅までの距離や利用可能な路線を具体的に確かめてください。
建物と管理
この棟を分譲した会社は株式会社東京日商システムであることが分かっています。一方で、竣工年や築年数、階数、総戸数、構造、権利形態（所有権か借地権かなど）といった建物の基本情報は、今回のデータには含まれていません。これらは投資の判断に欠かせない項目なので、登記簿謄本や重要事項説明書で一つずつ確かめることをおすすめします。
管理会社の名前やブランド、日々の管理体制についても情報がありません。ワンルームマンションは、清掃や修繕がきちんと行われているかどうかで、将来の修繕費の負担や資産としての価値に差が出やすい性質があります。購入を検討する際は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、実際の管理状況を確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟そのものについての割高診断の件数は0件で、まだデータ蓄積中の状態です。診断の件数が無いため、この棟の価格が割高なのか割安なのかを、個別に判断することは今のところできません。今後診断が行われた際に、改めて確認することをおすすめします。
参考として、文京区エリア全体を見ると、診断の件数は111件で、「危険（割高）」の判定が73件、「注意」が14件、「安全・割安」が24件と、割高の判定が最も多くなっています。エリアの平均実質利回りは3.4%、平均提示価格は2735万円、家賃中央値は85,000円です。これはあくまで文京区エリア全体の傾向を示す数字であり、この棟の価格が同じ傾向にあるとは限らないため、参考情報として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から248m離れた水道町４－２２の地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,010,000円となっており、前年の1,700,000円から18.2%上昇しています。この地点の用途地域は商業地域で、建蔽率は80%、容積率は500%、防火地域に指定されています。地価の動きは、周辺のマンション価格を考えるときの参考材料の一つになります。
周辺の取引事例は、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に886件あり、価格の中央値は3500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は122.9万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば関口地区では、2025年第4四半期に3800万円（40平方メートル、1DK、1983年築）や5300万円（60平方メートル、1LDK、1980年築）といった事例があります。これらは過去の取引実績であり、今後の価格を保証するものではありません。
ハザード情報は今回のデータには含まれていません。水害や地震などの危険度は、国や自治体が公開しているハザードマップで必ず確かめてください。
この棟の割高診断はまだ無く、価格の妥当性は個別に確認する必要があります。
文京区エリアでは診断111件のうち「危険（割高）」が最多で、相場感には注意が必要です。
建物や管理の情報が多く未確認のため、登記簿や議事録で必ず事実を確かめてから判断してください。
- 最寄り駅や交通アクセスは重要事項説明書や物件サイトで確認しましょう
- 築年数・階数・総戸数・構造は登記簿謄本で確認しましょう
- 管理体制は管理組合の総会議事録と長期修繕計画で確認しましょう
- 権利形態（所有権か借地権か）は登記簿で確認しましょう
- 周辺のハザード情報は自治体のハザードマップで確認しましょう
- この棟の割高診断はまだ無いため個別に診断を依頼して確認しましょう
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／水道町４－２２（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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