エステムプラザ池袋ザ・ヴィンテージ
エステムプラザ池袋ザ・ヴィンテージ（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南池袋 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社東京日商システム |
この物件の解説（宅建士視点）
エステムプラザ池袋ザ・ヴィンテージは東京都豊島区南池袋に立つ投資用ワンルームマンションです。交通や築年数などの詳細は今回の情報に含まれていないため重要事項説明書等で確認が必要ですが、地価公示や周辺の取引事例からエリアの市場環境を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
本棟「エステムプラザ池袋ザ・ヴィンテージ」は東京都豊島区南池袋に位置しています。最寄り駅や徒歩分数といった交通データは今回の情報には含まれていないため、重要事項説明書や物件概要書で必ず確認してください。投資用ワンルームマンションにとって、駅からの距離は入居率や賃料に影響しやすいポイントです。
国土交通省の地価公示によると、本棟から96m離れた地点（南池袋２－１３－５）は商業地域に指定されており、建蔽率80%、容積率600%、防火地域となっています。これは建物を高く密に建てやすい地域という意味で、池袋という繁華な立地の性格を反映した用途区分です。実際の街並みや商業施設の充実度は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
分譲会社は株式会社東京日商システムです。竣工年、総戸数、階数、構造、権利形態（所有権か借地権かということ）などの基本情報は今回のデータには含まれていないため、登記簿謄本や重要事項説明書で確認してください。これらは資産価値や将来の維持費、建て替えのしやすさに直結する重要な項目です。
管理会社や管理体制についても今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。修繕積立金が十分に積み立てられているかどうかは、将来の大規模修繕の負担に直結するため、購入前に必ず確認したい項目です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数は0件のため、相場ポジションについては「データ蓄積中」とお伝えします。今後診断の件数が増えれば、この棟特有の割高・割安の傾向がより見えやすくなります。現時点では棟単独での相場比較はできないため、エリア全体の傾向を参考情報として確認します。
参考として、豊島区全体では割高診断の件数が290件あり、最も多い判定は「危険（割高）」（159件）でした。安全・割安は86件、注意は38件、判定不能は7件です。平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2685万円、家賃中央値は86,000円でした。これはあくまでエリア全体の傾向であり、この棟に当てはめて断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、本棟から96m離れた南池袋２－１３－５の地点（令和8年1月1日時点）の1平方メートルあたりの価格は1,320,000円です。前年の1,160,000円から13.8%上昇しており、用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。地価が上昇していることは、エリアの需要の高さを示す一つの材料です。
周辺の取引事例は588件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2800万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105.7万円、面積中央値は25平方メートルです。例えば南池袋の2016年築1Kが3600万円（20平方メートル）、2015年築1LDKが9600万円（40平方メートル）で取引されています。上池袋では2025年第4四半期に1LDKが4400万円（35平方メートル）で取引された例もあります。
ハザード情報（洪水や地震の危険度など）は今回のデータには含まれていないため、豊島区や東京都が公表しているハザードマップで確認してください。地価公示や取引事例だけでは分からない災害リスクも、購入判断の材料として重要です。
棟自体の割高診断はまだ0件で、相場ポジションはデータ蓄積中です。
豊島区全体では「危険（割高）」判定が最多で、平均利回りは3.54%でした。
建物や管理の基本情報は多くが未公開のため、契約前に重要事項説明書等で確認してください。
- 最寄り駅・徒歩分数を重要事項説明書で確認する
- 竣工年・総戸数・構造を登記簿謄本で確認する
- 権利形態（所有権か借地権か）を確認する
- 管理会社と管理体制を総会議事録で確認する
- 修繕積立金と長期修繕計画の有無を確認する
- ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／南池袋２－１３－５（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- スカイコートパレス西巣鴨豊島区
- コンシェリア池袋マスターズヴィラ豊島区
- ベルシード池袋本町豊島区
- コンシェリア大塚CROSSIA豊島区
- レピュア大塚豊島区
- ハーモニーレジデンス山手大塚豊島区
