シンシア白金高輪
シンシア白金高輪（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区白金3丁目1-10 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 白金高輪駅 徒歩9分 ／ 都営三田線 白金高輪駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2003-03（築23年） |
| 総戸数 | 37 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社協栄組 |
| 建物管理会社 | エレマックス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シンシア白金高輪は、東京都港区白金3丁目にある2003年3月竣工・地上10階建て・総戸数37戸のワンルームマンションです。東京メトロ南北線・都営三田線の白金高輪駅から徒歩9分で、価格の参考値や周辺の地価・ハザード情報を宅建士の視点で中立にまとめました。
立地と交通
シンシア白金高輪は、東京メトロ南北線と都営三田線の白金高輪駅から徒歩9分の場所に建っています。所在地は東京都港区白金3丁目で、2つの地下鉄路線を利用できるため、通勤先や行き先に応じて乗り換えの少ない路線を選びやすい立地といえます。最寄り駅までの距離はやや離れていますが、2路線が使える点は強みです。
徒歩9分は歩いて通える距離ですが、駅直結や徒歩5分以内の物件と比べると、生活や賃貸の条件は変わってきます。実際の道のりの傾斜や周辺の様子は、地図だけでは分かりにくいため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。特に坂の多いエリアでは、徒歩分数だけでは体感の距離感が分かりにくい点にも注意が必要です。
建物と管理
この建物は2003年3月に竣工した、地上10階建て・総戸数37戸のマンションです。築年数は23年で、構造は鉄筋コンクリート造、土地と建物の権利は所有権です。分譲した会社は株式会社協栄組で、総戸数37戸という規模は大規模マンションと比べるとコンパクトな棟といえます。
管理会社はエレマックスです。ただし、管理費や修繕積立金の金額、清掃や点検の頻度、長期修繕計画の内容といった管理体制の詳細は今回のデータに無いため、管理規約・長期修繕計画書・直近の総会議事録を売主や管理会社に確かめてください。特に修繕積立金が将来不足しないかは重要なポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.39%、平均提示価格は2810万円、想定家賃は94,000円でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
同じ港区全体で見ると、診断の件数は231件あり、「危険（割高）」が174件、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件でした。多い判定はエリアでも「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。この棟の想定家賃94,000円は、エリアの家賃中央値より低い水準でした。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が公表する地価公示によると、棟から241m離れた地点「白金３－１２－１３」（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり2,290,000円で、前年の1,990,000円から15.1%上昇しています。用途地域は準工業地域、建蔽率60%・容積率300%、防火規制は準防火地域です。
周辺の取引事例は672件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は5300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は148.6万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、白金で築2005年・50平方メートル・1DKが18000万円で取引された例もあります。間取りや築年、面積によって価格は大きく異なるため、個別の事例をそのまま当てはめることはできません。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地盤は液状化がやや起きやすいとされ、地形は後背湿地です。詳しい浸水想定区域や避難場所は、港区が公開するハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4（5点満点中）で、件数は7件です。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに無いため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際の投稿内容を確認してください。
診断は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」、想定家賃はエリア中央値より低めでした。
築23年・総戸数37戸のRC造で、管理体制の詳細は今回のデータに無く、別途確認が必要です。
地価は直近で15.1%上昇した一方、浸水想定や液状化リスクもあり、価格だけで判断しない方がよいでしょう。
- 管理規約・長期修繕計画書・総会議事録で管理体制を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の見直し予定を確認する
- 重要事項説明書や登記簿で権利・構造の詳細を確認する
- 港区のハザードマップで浸水・液状化のリスクを確認する
- 現地を歩いて駅からの道のりや周辺環境を確認する
- マンションレビューなど口コミサイトで実際の投稿を読む
- これらが揃っても価格が妥当とは限らず、買ってよい意味ではありません。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-16確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.39%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
この棟の家賃中央値（94,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 18.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／白金３－１２－１３（この棟から約241m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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