パークタワー東中野グランドエア
パークタワー東中野グランドエア（東京都 中野区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築2年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中野区東中野5丁目2-13 |
|---|---|
| 交通 | JR総武・中央緩行線 東中野駅 徒歩1分 ／ 都営大江戸線 東中野駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2024-01（築2年） |
| 総戸数 | 163戸 |
| 階数 | 地上25階建・地下1階 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル(株), 東京建物(株) |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークタワー東中野グランドエア（中野区東中野）は、JR東中野駅徒歩1分・大江戸線東中野駅徒歩5分に立つ2024年1月竣工、25階建163戸のタワーマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、中野区全体でも同じ判定が最多でした。立地・建物・相場データを宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
パークタワー東中野グランドエアは、東京都中野区東中野5丁目にあります。JR総武・中央緩行線の東中野駅まで徒歩1分、都営大江戸線の東中野駅までは徒歩5分です。2つの路線が使えるため、新宿や都心方面への移動のしやすさは魅力のひとつと言えます。この2駅体制は、中野区内でも便利さが際立つ立地のひとつです。通勤や通学で複数の路線を使う方にとっては、ルートを選びやすい点もメリットと言えるでしょう。
駅から徒歩1分という立地は便利ですが、人通りの多さや電車の音、周辺の明かりが気になる人もいます。また、商業地域に立つため、近くに店舗や事務所が集まりやすい点も特徴です。実際の住み心地は、平日と休日の両方で現地を歩いて確かめることをおすすめします。騒音や人通りの感じ方は人によって違うため、内覧時に自分の感覚で確認すると安心です。
建物と管理
この棟は2024年1月に竣工した、地上25階建・地下1階、総戸数163戸の鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで作る構造）のタワーマンションです。築年数は2年で、権利形態は所有権です。分譲は三井不動産レジデンシャル株式会社と東京建物株式会社が手がけました。
管理会社は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社です。大手グループの管理という点は安心材料のひとつですが、実際の清掃状況や修繕の進み方、管理費・修繕積立金の水準は今回のデータに含まれていません。管理規約や長期修繕計画、総会議事録を管理会社や売主に確認してください。築2年と新しいため、大規模修繕はまだ行われていませんが、将来の修繕費用の準備状況も長期修繕計画で確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、診断の件数が1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.5%、平均提示価格は8800万円、家賃は210,000円（家賃サンプル数1件）でした。診断1件だけの結果なので、この棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
エリア全体（中野区）では診断の件数が144件あり、そのうち最も多い判定は「危険（割高）」で69件でした。注意が25件、安全・割安が50件です。エリアの平均実質利回りは3.58%、平均提示価格は2725万円、家賃中央値は95,300円でした。中野区全体でも割高と判定される診断が多く、この棟だけが特別というわけではなさそうです。
棟とエリアの診断は同じ基準で行われていますが、部屋の階数や向き、リフォームの有無といった個別の事情までは反映されていません。気になる場合は、同じ建物内の別の部屋の条件も合わせて比べてみるとよいでしょう。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から98mの地点（東中野4-10-20）の地価公示（国が毎年発表する土地の値段の目安）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,620,000円でした。前年の1,350,000円から20%上昇しています。地価が上がっている地域だと分かりますが、将来も上がり続けるとは限りません。
この場所の用途地域は近隣商業地域（お店と住宅が混ざって建てられる地域）で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は400%です。また防火地域（火災に強い建物にする必要がある地域）にも指定されています。こうした指定は、建物の建て替えや周辺の開発にも関わってくる情報です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで573件あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は104万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば北新宿地区では2025年第4四半期に、25平方メートル・1K・築2004年の部屋が2900万円や2500万円で取引されています。この棟（30平方メートル前後・築2年）とは広さや築年が異なるため、単純比較はできません。
ハザード（災害の危険性についての情報）では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、液状化（地震で地面が急に柔らかくなる現象）は「しにくい」、地形は「ローム台地」です。ハザード情報は年々更新されるため、購入前には区の最新のハザードマップで必ず確かめてください。防災情報は安心材料の一つですが、それだけで判断しないことが大切です。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は5点満点中4点で、6件の評価が集まっています。ただし、具体的な良い点・気になる点の文章は今回のデータに含まれていませんでした。実際の住人の声を知りたい方は、マンションレビューのサイトで原文を確認してください。件数も6件とまだ少ないため、内容は参考程度にとどめるとよいでしょう。
口コミは個人の感じ方に左右されるため、良い意見・気になる意見の両方を複数集めてから判断することをおすすめします。住戸の階数や向きによっても住み心地は変わるため、気になる点があれば管理会社や売主に直接聞いてみるとよいでしょう。契約前に必ず自分の目と耳で確認する姿勢が大切です。
東中野駅徒歩1分の便利な立地ですが、割高診断は件数1件の参考値で断定はできません。
中野区全体でも「危険（割高）」の診断が最多で、この棟だけが特別に割高とは言えません。
地価は上昇していますが、管理体制や家賃相場は今回のデータに無く、追加確認が必要です。
- 管理規約・長期修繕計画を管理会社や売主に確認する
- 総会議事録で修繕の進み方を確認する
- 登記簿や重要事項説明書で権利関係を確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトで確認する（診断は1件のみ）
- ハザードマップで最新の浸水・液状化情報を確認する
- マンションレビューの原文で住人の声を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中野区）
相場（3.58%）に対し、この棟の平均実質利回りは -1.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.5%）は、東京都 中野区相場（3.58%）より1.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中野区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 210,000円
この棟の家賃中央値（210,000円）は、東京都 中野区の周辺相場中央値（95,300円）より 120.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東中野４－１０－２０（この棟から約98m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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