パークタワーグランスカイ
パークタワーグランスカイ（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東五反田2丁目10-1 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 五反田駅 徒歩6分 ／ 大崎駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2010-06（築16年） |
| 総戸数 | 736戸 |
| 階数 | 地上44階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークタワーグランスカイは東京都品川区東五反田にある2010年築・地上44階建て736戸のタワーマンションです。五反田駅・大崎駅から徒歩6分で、投資用ワンルームとしての相場や立地データを宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
パークタワーグランスカイは、東京都品川区東五反田にあるワンルーム投資用マンションです。JR山手線の五反田駅から徒歩6分、大崎駅からも徒歩6分で、2つの駅を使える立地です。どちらの駅も複数路線が乗り入れており、通勤や通学に便利な場所といえます。
用途地域のデータでは、この場所は準工業地域で市街化区域に含まれます。一方、近くの地価公示地点（東五反田2-4-5）は商業地域・商業地として登録されており、地点によって区分が異なる場合があります。正確な用途地域は、物件所在地の登記簿や自治体の都市計画図で確認してください。
建物と管理
建物は2010年6月に竣工した、地上44階建て・総戸数736戸の鉄筋コンクリート造タワーマンションです。築年数は16年、権利形態は所有権です。分譲は三井不動産レジデンシャル株式会社、管理は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社が行っています。
修繕積立金の金額や長期修繕計画、管理組合の運営状況については今回のデータにないため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録、長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。大規模タワーマンションは戸数が多い分、管理費・修繕積立金の仕組みも独特なので、事前の確認が大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱ってください。2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回りは2.87%、平均提示価格は8050万円です。家賃は2件のサンプルで中央値211,500円（195,000円〜228,000円）、最終診断日は2024年9月28日です。
品川区全体では179件の診断があり、危険（割高）が102件、注意が24件、安全・割安が53件でした。エリア平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の利回りはエリア平均より低く出ていますが、診断件数が少ないため今後のデータ蓄積で変わる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から106m離れた地価公示地点（東五反田2-4-5）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり3,190,000円で、前年の2,710,000円から17.7%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1089件あり、価格の中央値は4000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は134.5万円、面積中央値は35平方メートルです。例として、2025年第4四半期の西五反田では、4400万円・30平方メートル・1DK（2005年築）、3500万円・20平方メートル・1K（2015年築）、2000万円・20平方メートル・1K（1985年築）という取引がありました。
ハザードマップのデータでは、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地とされています。水害・地盤のリスクは軽視できないため、購入前に区のハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。
割高診断は参考値（2件）で両方とも危険判定、エリア平均より利回りが低めです。
地価は前年より17.7%上昇し商業地域で取引も多いですが、浸水・液状化リスクもあります。
管理体制や修繕計画は未確認のため、総会議事録や長期修繕計画書で必ず確認してください。
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 修繕積立金・管理費の金額と今後の値上げ予定を確認する
- 区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 賃貸サイトなどで現在の募集家賃の相場を確認する
- 複数の不動産会社から価格査定を取り妥当性を比較する
- これらが揃えば買ってよいとは限りません（価格が妥当とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.6点95件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.66ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.87%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.66ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 228,000円
- 195,000円
この棟の家賃中央値（211,500円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 127.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東五反田２－４－５（この棟から約106m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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