デュオステージ鷺ノ宮
デュオステージ鷺ノ宮（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区中村南2丁目6-10 |
|---|---|
| 交通 | 西武新宿線 都立家政駅 徒歩10分 ／ 西武新宿線 鷺ノ宮駅 徒歩13分 |
| 築年 | 2016-02（築10年） |
| 総戸数 | 80戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 日神不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 日神管財 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
デュオステージ鷺ノ宮は東京都練馬区中村南にある2016年築・80戸のワンルーム投資マンションです。都立家政駅徒歩10分、鷺ノ宮駅徒歩13分の立地で、割高診断（参考値）は「危険（割高）」。建物や相場の読み方を宅建士目線で整理しました。
立地と交通
デュオステージ鷺ノ宮は東京都練馬区中村南2丁目にあります。最寄りは西武新宿線の都立家政駅で、徒歩10分です。同じ西武新宿線の鷺ノ宮駅も使え、徒歩13分です。2つの駅を使い分けられる立地は、通勤や通学の選択肢が増える点で便利と言えます。
棟から236m離れた地価公示の地点では、用途地域が第一種低層住居専用地域（建蔽率60%・容積率200%・準防火地域）とされています。一方、国交省の別データでは第１種住居地域・市街化区域となっており、参照地点がずれているため表記が異なります。正確な用途地域は、購入前に練馬区役所の都市計画課で確認してください。用途地域によって建てられる建物の種類や高さの制限が変わるため、再開発や建て替えを考えるときに重要な情報です。
建物と管理
この建物は2016年2月に竣工し、築10年です。鉄筋コンクリート造（RC造）の地上5階建で、総戸数は80戸、権利形態は所有権です。所有権は土地と建物をまとめて自分のものにできる権利のことです。分譲は日神不動産株式会社、管理は日神管財が行っています。
修繕計画や管理費の積立状況など、実際の管理の中身は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。管理の実態は、建物の劣化スピードや将来の修繕費負担に直結するため、価格だけでなく必ず合わせて見る部分です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、参考値です。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.24%、平均提示価格は2705万円です。家賃は2件のサンプルで中央値84,590円（84,180円〜85,000円）、最終診断日は2025年4月14日です。
エリア全体（練馬区）では診断が193件あり、「危険（割高）」が97件、「注意」が30件、「安全・割安」が66件で、エリアの多い判定も「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円です。この棟の平均利回り3.24%はエリア平均の3.71%より低く、平均提示価格2705万円もエリア平均1945万円より高めに見えますが、棟のサンプルは2件しかないため、この差だけで割高と断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から236m離れた地価公示の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり530,000円です。前年の496,000円から6.9%上がっています。この地点だけの数字なので、棟そのものの価格を直接示すものではありませんが、周辺の地価が上昇傾向にあることはうかがえます。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で452件あり、価格の中央値は2300万円、単価の中央値は1平方メートルあたり100万円、面積の中央値は25平方メートルです。例では、2025年第4四半期の鷺宮エリアで面積25平方メートル・1K・築2014年の物件が2000万円、面積30平方メートル・1K・築2014年の物件も2000万円で取引されています。一方、築1986年の古い物件は面積25平方メートルで1200万円となっており、築年の違いが価格差に関わっている様子がうかがえます。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化はしにくいとされ、地形はローム台地です。高潮の想定は今回のデータに無いため、練馬区が公開しているハザードマップで確認してください。全体としては、水害や液状化のリスクが比較的低い地域と見えます。
割高診断は参考値（2件）ですが、2件とも「危険（割高）」でエリア平均より利回りが低めです。
駅2つが徒歩圏で地価は上昇傾向、ハザードリスクも低めと、立地面の材料は悪くありません。
価格が妥当かは別問題なので、管理状況や用途地域を自分で確認してから判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 正確な用途地域・建蔽率・容積率を練馬区役所で確認する
- 現在の入居状況（空室か賃貸中か）を確認する
- 実際の賃貸条件（賃料・契約者）を契約書で確認する
- 高潮リスクを練馬区のハザードマップで確認する
- 周辺取引事例の面積・築年と比べて価格が妥当か自分でも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.47ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.24%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.47ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
- 84,180円
この棟の家賃中央値（84,590円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 15.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中村２－２２－４（この棟から約236m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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