オーベル練馬
オーベル練馬（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築33年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区豊玉北4丁目14-9 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋・豊島線 練馬駅 徒歩4分 ／ 都営大江戸線 練馬駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1993-08（築33年） |
| 総戸数 | 19戸 |
| 階数 | 地下1階付地上6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 有楽土地株式会社 |
| 建物管理会社 | 大成有楽不動産 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
オーベル練馬は東京都練馬区豊玉北にある総戸数19戸のワンルームマンションです。練馬駅まで徒歩4分で西武線と大江戸線の2路線が使え、1993年竣工のRC造・有楽土地（東急グループ）分譲の「オーベル」ブランドです。診断は参考値ながら割高の判定が出ており、価格の妥当性は個別に確かめる必要があります。
立地と交通
オーベル練馬は東京都練馬区豊玉北4丁目にあり、西武池袋線・豊島線と都営大江戸線が通る練馬駅まで徒歩4分の距離にあります。2つの路線が使えるため、池袋方面や都心方面への移動がしやすく、通勤や通学の選択肢が広い立地といえます。駅から近いマンションは、将来の入居者募集のしやすさにも関わるポイントの一つです。
所在地の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれています。近隣商業地域は、住宅だけでなく店舗や事務所も建てやすい地域を指す言葉です。駅周辺でにぎやかな街並みが広がりやすい一方、人や車の出入りが多くなることもあるため、音や人通りの感じ方は人によって異なります。実際の雰囲気は、平日と休日の両方で現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1993年8月に竣工した、地下1階付地上6階建、総戸数19戸の鉄筋コンクリート造（RC造）マンションです。築33年で、権利形態は土地も建物も所有する「所有権」です。総戸数が19戸と少なめのため、住民同士の合意形成はまとまりやすい一方、修繕費を出し合う住戸の数も少ないという特徴があります。修繕積立金の集まり方は規模によって差が出やすい点です。
分譲は有楽土地株式会社、管理は大成有楽不動産が担当しています。有楽土地は東急グループに属する分譲会社で、「オーベル」は首都圏を中心に展開するブランドです。東急グループのノウハウを生かした管理が特徴とされていますが、実際の修繕履歴や管理組合の運営状況、積立金の残高は今回のデータに含まれていません。そのため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、管理会社や売主に確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱い、断定はできません。それでも判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は3250万円、平均実質利回りは3.35%、家賃は中央値117,000円（サンプル数1）でした。1件の結果なので、同じ条件の別の住戸でも同じ判定になるとは限りません。
エリア全体（練馬区）では診断件数194件のうち、危険（割高）が97件、注意が31件、安全・割安が66件で、多い判定は同じく「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1950万円、家賃中央値は73,200円です。棟の数字とエリアの数字を並べて見ると、提示価格や家賃の水準に差があることが分かりますが、どちらも参考情報として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から130m離れた豊玉北4-25-5の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり727,000円で、前年の668,000円から8.8%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域です。地価が上がっている地点ですが、公示地点はあくまで1か所のデータなので、周辺一帯すべてに当てはまるとは限りません。
周辺の取引事例は476件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は92万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、豊玉上地区で2025年第4四半期に成約した1K・15平方メートルで650万円、1K・25平方メートルで1400万円、1R・20平方メートルで650万円という事例があります。いずれも1975年築の物件のため、1993年築のオーベル練馬と単純に比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化のリスクは「しにくい」、地形はローム台地とされています。水害や液状化のリスクが比較的低いとされる地点ですが、ハザード情報はあくまで目安であり、実際の被害想定は区のハザードマップでも確認することをおすすめします。
診断は1件のみの参考値ですが、判定は「危険（割高）」で価格の妥当性は個別確認が必要です。
練馬駅徒歩4分で2路線が使える立地は便利ですが、管理や修繕の実態は書類で確かめましょう。
地価は上昇傾向ですが公示地点は1か所のため、周辺取引事例も合わせて見る視点が大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確かめる
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 賃貸借契約書で現在の家賃と入居状況を確認する
- 直近の修繕履歴と修繕積立金の残高を確認する
- 周辺の類似物件の賃料を複数の媒体で比較する
- 区のハザードマップで浸水や液状化のリスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
有楽土地（東急グループ）の分譲ブランド「オーベル」。首都圏中心に展開し、東急グループのノウハウを活かした物件管理が特徴。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.36ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.35%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.36ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 117,000円
この棟の家賃中央値（117,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 59.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／豊玉北４－２５－５（この棟から約130m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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