藤和シティスクエア練馬
藤和シティスクエア練馬（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区練馬3丁目2-5 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 練馬駅 徒歩5分 ／ 都営大江戸線 練馬駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1994-02（築32年） |
| 総戸数 | 255戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造 |
| 分譲会社 | 株式会社リビングクリエイト |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
藤和シティスクエア練馬（東京都練馬区練馬3丁目、西武池袋線練馬駅徒歩5分・都営大江戸線練馬駅徒歩7分）は1994年築、地上14階建・255戸の中規模マンションです。管理会社は三菱地所コミュニティで、割高診断は4件と判定が割れており、良い点と気になる点を整理しました。
立地と交通
所在地は東京都練馬区練馬3丁目2-5です。西武池袋線の練馬駅から徒歩5分、都営大江戸線の練馬駅からも徒歩7分で、2つの路線が使える立地です。駅までの近さは通勤や通学のしやすさに直結するため、賃貸に出す際の需要を考えるうえで重要なポイントになります。
練馬駅は練馬区の中心的な駅の一つで、複数路線が使える利便性の高さがうかがえます。ただし周辺の商業施設や生活環境、日当たりや騒音といった詳しいデータは今回取得していません。分からない点は無理に補わず、現地を実際に歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
竣工は1994年2月で、2026年時点の築年数は32年です。地上14階建て、総戸数255戸の建物で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造（鉄筋コンクリートに鉄骨を組み合わせた丈夫なつくりのことです）。権利形態は所有権で、土地・建物とも所有する形です。
分譲会社は株式会社リビングクリエイト、管理会社は三菱地所コミュニティ株式会社です。修繕積立金の額や大規模修繕の実施履歴、管理組合の運営状況についての詳しいデータは今回取得していません。管理の質は将来の資産価値に関わるため、購入前に直接確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われ、最終診断日は2026年6月22日です。判定の内訳は「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が2件で件数は同数ですが、データ上は「危険（割高）」が最も多い判定として記録されています。平均実質利回り（家賃収入からみた年間の利益の割合のことです）は3.85%、平均提示価格は1,830万円でした。
家賃は中央値65,000円、最小63,000円〜最大70,000円（サンプル4件）です。同じ練馬区エリア全体（診断193件）では平均実質利回り3.71%、平均提示価格1,945万円、家賃中央値73,100円でした。この棟の実質利回りはエリア平均より0.14ポイント高い一方、家賃中央値はエリアより低く、判定も割れているため、割安・割高のどちらかに単純に言い切れる状況ではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から222m離れた練馬区豊玉北の地価公示地点（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり689,000円で、前年の632,000円から9%上昇しました。地価公示とは、国が毎年発表する土地の値段の目安のことです。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率200%（土地に建てられる建物の広さの割合のことです）、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は462件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値2,400万円、面積中央値25平方メートルでした。中古の小型住戸の取引が多く集まっており、価格帯には幅があることがわかります。
例として、2025年第4四半期の中村北地区では、2,100万円・20平方メートル・1K（2002年築）、1,400万円・30平方メートル・1DK（1985年築）、650万円・15平方メートル・1R（1987年築）という取引がありました。面積や築年によって価格に差があることがわかります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、地盤はローム台地で、液状化（地震の揺れで地面が水分を含んでやわらかくなる現象のことです）は「しにくい」とされています。高潮のデータは今回取得していません。また国交省データの用途地域（建物の種類や高さなどを制限する地域区分のことです）欄では、この物件の所在エリアは商業地域・市街化区域と記載されており、地価公示地点の用途地域（第一種中高層住居専用地域）とは異なる点にも注意が必要です。
築32年・255戸の中規模マンションで、練馬駅から2路線利用でき徒歩5〜7分と近い立地です。
割高診断は4件と判定が割れ、利回りはエリア平均よりやや高いものの家賃中央値は低めでした。
地価は上昇傾向、ハザードは比較的落ち着いていますが、修繕履歴など未取得情報も多く残ります。
- 管理組合の修繕積立金残高と長期修繕計画を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と次回予定時期を確認する
- 現在の入居率や空室期間の実績を管理会社に確認する
- 4件の診断結果だけで判断せず複数の情報源で価格を比較する
- 練馬駅周辺の実際の家賃相場を複数の賃貸情報で確認する
- 用途地域や容積率など役所の資料で最新情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.14ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.85%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.14ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
- 65,000円
- 65,000円
- 63,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 11.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／豊玉北６－１６－１３（この棟から約222m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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