藤和シティコープ祖師谷
藤和シティコープ祖師谷（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区祖師谷3丁目1-13 |
|---|---|
| 交通 | 小田急小田原線 祖師ヶ谷大蔵駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1988-09（築38年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 地下1階付地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 藤和不動産 |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
藤和シティコープ祖師谷は、東京都世田谷区祖師谷3丁目にある、小田急小田原線祖師ヶ谷大蔵駅から徒歩3分の中古ワンルームマンションです。1988年築、地下1階付地上5階建、全39戸で、管理は三菱地所コミュニティが担います。割高診断は参考値ですが安全・割安の判定でした。
立地と交通
藤和シティコープ祖師谷は、小田急小田原線の祖師ヶ谷大蔵駅から徒歩3分の場所にあります。駅近のため、通勤や通学で電車をよく使う人には使いやすい立地といえます。住所は東京都世田谷区祖師谷3丁目1-13で、周辺は商業施設も混在する地域です。
このあたりは近隣商業地域に指定されており、建蔽率80%、容積率300%です。近隣商業地域は、商業地域に準じて店舗や事務所が建てやすい区域で、駅前らしい賑わいが期待できる一方、住居専用地域に比べると人通りや車の音がある場合があります。防火の指定は準防火地域です。
建物と管理
建物は1988年9月に竣工し、築38年が経過しています。構造は鉄筋コンクリート造で、地下1階付地上5階建、総戸数は39戸です。権利形態は所有権で、土地付きの資産として保有できます。築年数が経っている分、配管や外壁などの老朽化が進んでいる可能性もあります。
分譲は藤和不動産、管理は三菱地所コミュニティが担当しています。どちらも大手の会社ですが、実際の修繕積立金の額や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は安全・割安でしたが、件数が少ないため、この結果だけで割安と断定することはできません。平均実質利回りは4.37%、平均提示価格は1420万円、家賃中央値は65,000円（家賃のサンプル数1件）でした。
比較のために東京都世田谷区全体を見ると、診断の件数は180件あり、危険（割高）の判定が96件と最も多くなっています。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。この棟の家賃65,000円はエリアの中央値より低く、部屋の広さや条件が異なる可能性があるため、単純な比較はできません。また最終の診断日は2023年4月30日と時間が経っているため、最新の家賃や価格は不動産情報サイトや管理会社に確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示地点（祖師谷1-11-11、棟から321m）では、令和8年7月1日時点で1m2あたり1,050,000円となっており、前年の979,000円から7.3%上昇しています。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域に指定されています。地価が上がっている背景は今回のデータに無いため、詳しい事情は市区町村の地価公示資料で確かめてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの67件が集計されており、価格の中央値は2500万円、1m2あたりの単価中央値は71.4万円、面積の中央値は35m2です。例えば2025年第4四半期に砧地区で面積25m2・1Kの部屋が2700万円、祖師谷地区で面積25m2・1DKの部屋が1000万円で取引されています。立地や築年、間取りによって価格の幅が大きいため、一件一件の条件を見比べることが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。大きな水害や液状化のリスクは比較的低いと読み取れますが、最新のハザードマップや自治体の情報は変わることがあるため、購入前に世田谷区のハザードマップで最新状況を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには5件の評価が登録されており、評点は5となっています。ただし良い点や気になる点として挙げられた具体的なコメントの内容は今回のデータに含まれていません。実際の住み心地や管理状況は、マンションレビューの公式ページや管理会社への問い合わせで直接確認してください。
割高診断の件数は1件の参考値で、安全・割安の判定ですが断定はできません。
世田谷区全体では危険（割高）の判定が最多で、エリア相場との比較が重要です。
地価は上昇し災害リスクも低めですが、管理状況は書類で必ず確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕積立金を確認する
- 重要事項説明書で建物の耐震性や法令上の制限を確認する
- 管理会社に現在の入居状況と実際の家賃を確認する
- 登記簿で所有権や権利関係に問題がないか確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- 世田谷区のハザードマップで最新の浸水・液状化リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.82ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.37%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.82ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 31.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／祖師谷１－１１－１１（この棟から約321m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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