ARTESSIMO LEGA
ARTESSIMO LEGA（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区西蒲田８丁目４ ＡＲＴＥＳＳＩＭＯ ＬＥＧＡ |
|---|---|
| 交通 | 蒲田駅 徒歩4分 ／ 蓮沼駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2013-03（築13年） |
| 総戸数 | 49戸 |
| 建物管理会社 | ドドンパ |
この物件の解説（宅建士視点）
ARTESSIMO LEGAは東京都大田区西蒲田、蒲田駅徒歩4分に立つ2013年3月竣工・49戸のワンルームマンションです。割高診断は件数2件の参考値で「安全・割安」、大田区全体は「危険（割高）」が多い結果です。宅建士の視点で立地・建物・数字を整理します。
立地と交通
ARTESSIMO LEGAは、東京都大田区西蒲田8丁目に位置するワンルームマンションです。最寄り駅は蒲田駅で徒歩4分、蓮沼駅からも徒歩6分と、複数の駅を使い分けられる立地です。駅からの分数は物件情報に基づくもので、実際の道のりや周辺の様子は現地で確認するとより安心です。
国交省の地価公示データによると、この付近の用途地域は商業地域で、建物を建てられる敷地の割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は600%です。防火地域にも指定されており、店舗や事務所と住宅が混在しやすい街並みです。実際の駅周辺の様子や生活動線は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2013年3月に竣工し、2026年時点で築13年です。総戸数は49戸で、比較的規模のあるワンルームマンションといえます。管理会社はドドンパです。建物の階数や構造、土地の権利（所有権か借地権かなど）、分譲会社やブランド名は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿、販売時のパンフレットなどで確かめてください。
管理体制や修繕の履歴、長期修繕計画については今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。築13年は大規模修繕の時期が近づく築年数でもあるため、修繕積立金の残高や毎月の管理費もあわせて確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、件数が3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.7%、平均提示価格は3230万円でした。家賃は2件のデータで中央値112,500円、最小105,000円、最大120,000円です。最終診断日は2026年1月13日です。
大田区エリア全体では診断件数249件のうち「危険（割高）」の判定が114件と最も多く、平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,150円です。この棟の参考値である利回り3.7%は大田区平均の3.53%をわずかに上回りますが、診断件数が2件と少ないため、この差だけで棟全体の割安・割高を判断するのは避けたほうがよいでしょう。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
西蒲田７－４８－３の地価公示地点（この棟から約138m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,610,000円です。前年の2,400,000円から8.8%上昇しており、地価は上昇傾向にあります。ただし地価の上昇が、そのまま家賃や売却価格の上昇につながるとは限りません。
周辺の取引事例は644件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は104.2万円、面積中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、蒲田本町の1K・30平方メートル・2018年築の部屋が2800万円で取引されています。取引事例は間取りや築年で幅があるため、複数件を比較して相場感をつかむことが大切です。
国交省のハザード情報によると、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m以上0.5m未満とされており、地形は三角州・海岸低地、液状化のしやすさは「液状化しやすい」と分類されています。低地特有のリスクがあるため、購入前にハザードマップと保険の内容をあわせて確認しておくと安心です。浸水想定区域内では、避難経路や補償内容も含めて確認しておくと、いざというときに慌てずに済みます。
蒲田駅徒歩4分は好立地ですが、割高診断は2件のみの参考値です。
大田区全体は「危険（割高）」判定が多く、価格妥当性は個別確認が必要です。
低地特有の浸水・液状化リスクがあり、ハザードマップの確認をおすすめします。
- 建物の階数・構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 修繕積立金の残高と毎月の管理費を確認する
- 家賃相場は周辺の取引事例と比較して確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化リスクを確認する
- 取引事例と提示価格を複数比較し妥当性を確認する
- これらが揃っても価格が妥当とは限らないため、買ってよい訳ではありません
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.7%）は、東京都 大田区相場（3.53%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
- 105,000円
この棟の家賃中央値（112,500円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（85,300円）より 31.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西蒲田７－４８－３（この棟から約138m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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