ラ・シード馬込レフィナード
ラ・シード馬込レフィナード（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区中馬込2丁目 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社ウィルレイズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ラ・シード馬込レフィナードは、東京都大田区中馬込にある投資用ワンルームマンションです。建物や管理の詳細データは今回取得できておらず、大田区全体の割高診断では「危険（割高）」が最多でした。地価公示や周辺の取引事例も交えて、宅建士の視点で確認すべき点を整理します。
立地と交通
ラ・シード馬込レフィナードは、東京都大田区中馬込2丁目にある投資用のワンルームマンションです。棟から約155m離れた地価公示地点（中馬込1-12-5）は第一種中高層住居専用地域の住宅地です。これは建物の高さや種類に一定の制限がある地域という意味で、中層マンションや住宅が混在する落ち着いた環境とうかがえます。
最寄り駅やバス路線などの交通情報は、今回のデータには記載がありません。通勤や生活のしやすさは部屋探しで重要な要素なので、公式の物件概要や地図サービスを使って、最寄り駅までの距離や徒歩分数、バスの運行状況を確かめてから検討してください。交通の便は家賃や入居のしやすさにも影響します。
建物と管理
この棟の分譲会社（マンションを建てて販売した会社）は株式会社ウィルレイズです。しかし竣工年、階数、総戸数、構造、権利の形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータには記載がありません。購入を検討する際は、登記簿や重要事項説明書でこれらの基本情報を確かめてください。基本情報が分かれば、修繕の計画や費用の見通しも立てやすくなります。
管理会社やブランド名も今回のデータには無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて、日常の管理体制や修繕の計画を確認してください。マンションは建てたあとの管理のよさが資産価値を左右するため、建物がどのように維持されているかを把握しておくことをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
割高診断とは、提示されている価格が周辺の家賃や相場と比べて高すぎないかを調べる仕組みです。この棟自体の診断の件数は0件で、価格が割高か割安かを判断するデータはまだありません。そのため、この棟の相場ポジションは「データ蓄積中」です。価格の妥当性を知りたい場合は、個別に価格診断を行うか、今後データが蓄積されるのを待つ必要があります。
参考として、大田区全体では250件の診断が行われ、「危険（割高）」の判定が114件と最も多くなっています。実質利回り（購入価格に対して実際に得られる収入の割合）の平均は3.53%、平均提示価格は110907万円、家賃の中央値は85,300円でした。これはあくまでエリア全体の傾向であり、この棟そのものの価格が妥当かどうかは別に確かめる必要があります。
判定の「危険（割高）」は価格が周辺の家賃や相場に対して高すぎる可能性がある、「安全・割安」は相場に対して割安な可能性がある、「注意」はその中間と考えられることを示す目安です。ただしこの診断はあくまで統計的な目安であり、個別の物件の価格が実際に適正かどうかは、建物の状態や管理の内容など他の条件も合わせて確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示（国が毎年1月1日時点の土地の値段を公表する制度）のデータでは、棟から約155m離れた地点（中馬込1-12-5）の価格が1平方メートルあたり624,000円で、前年の575,000円から8.5%上昇しています。建蔽率は60%、容積率は200%で、準防火地域に指定されています。地価の上昇はエリアの需要を示す一つの材料ですが、将来の値上がりを保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで401件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は104万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の北馬込の1Kは2100万円・20平方メートル、中馬込の1Kは2200万円・20平方メートル、南馬込の1Kは2400万円・20平方メートルで取引されています。
浸水や土砂災害、地震の際の揺れやすさなどのハザード（災害の危険性）情報は、今回のデータには含まれていません。災害リスクは資産価値や住みやすさに大きく関わる重要な要素なので、大田区が公開しているハザードマップを使って、購入前に必ず確認しておくことをおすすめします。
この棟は診断データが無く、相場の判断はエリア全体の傾向を参考にするしかありません。
大田区全体では割高判定が最多で、提示価格は個別に確認する必要があります。
建物情報が乏しいため、登記簿や重要事項説明書での確認が欠かせません。
- 竣工年・構造・総戸数を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理会社や長期修繕計画の有無を管理組合に確認する
- 最寄り駅やバス路線を地図サービスや物件概要で確認する
- この棟の割高診断データが無いため個別に価格診断を行う
- 地価公示や周辺取引事例と比較して提示価格の妥当性を確認する
- 大田区のハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-16時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／中馬込１－１２－５（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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