シンシア田園調布
シンシア田園調布（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区田園調布本町55-2 |
|---|---|
| 交通 | 東急池上線 御嶽山駅 徒歩5分 ／ 東急多摩川線 沼部駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2000-04（築26年） |
| 総戸数 | 24戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社フレッグインターナショナル |
| 建物管理会社 | 株式会社エレマックス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シンシア田園調布は、東京都大田区田園調布本町にある2000年4月竣工・8階建24戸のワンルームマンションです。東急池上線御嶽山駅から徒歩5分、東急多摩川線沼部駅から徒歩11分という二路線が使える立地にあり、宅建士の視点で建物や相場のポジションを中立に整理します。
立地と交通
シンシア田園調布は、東急池上線の御嶽山駅から徒歩5分、東急多摩川線の沼部駅から徒歩11分の場所にあります。2つの路線（鉄道の線）を使い分けられるため、通勤や通学のルートを選びやすい立地と言えます。
最寄り駅周辺の商業施設や学校など、暮らしやすさに関わる情報は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、大田区のハザードマップや都市計画図で周辺環境を確かめてください。
建物と管理
建物は2000年4月に竣工し、築26年が経過しています。8階建で総戸数は24戸、構造は鉄筋コンクリート造（RC造）、権利形態は所有権です。分譲は株式会社フレッグインターナショナル、管理は株式会社エレマックスが担当しています。
長期修繕計画や修繕積立金の積立状況、管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、購入を検討する際は管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築26年という年数を踏まえると、大規模修繕の実施時期も合わせて確認しておきたい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として捉えてください。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は1940万円、家賃は72,000円〜75,000円（中央値73,500円、サンプル2件）という結果でした。最終診断日は2026年2月14日です。
同じ大田区全体では250件の診断があり、「危険（割高）」が114件、「注意」が43件、「安全・割安」が91件、「判定不能」が2件で、全体でも最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,300円で、この棟の家賃中央値73,500円はエリアの中央値より低めです。件数が少ない棟の結果だけで割高・割安を決めず、エリア全体の傾向も合わせて見ることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から365m離れた南雪谷２－１９－１の地点（近隣商業地域・商業地、建蔽率80%、容積率300%、防火地域）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり940,000円でした。前年の850,000円から10.6%上昇していますが、これは1地点の数字であり、棟そのものの価格を示すものではありません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引196件では、価格の中央値は2450万円、1平方メートルあたりの単価中央値は94.65万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の東嶺町では25平方メートル・1Kで3000万円、2003年築・北嶺町の20平方メートルで2200万円という事例があります。間取りや築年がそれぞれ異なるため、金額の違いをそのまま比較せず、個々の条件を見る必要があります。
ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定が「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、大田区が公開する高潮ハザードマップで確認してください。また棟周辺の用途地域は準住居地域・市街化区域とされており、地価公示の地点とは別の情報であるため、用途地域の詳細は大田区都市計画課や登記簿で確かめてください。
診断件数2件は参考値で、2件とも「危険（割高）」という結果でした。
大田区全体でも「危険（割高）」が最多ですが、安全・割安も91件あります。
地価は1地点で10.6%上昇していますが、棟そのものの将来価格を示すものではありません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合の議事録で確認する
- 重要事項説明書で築年数・構造・権利形態を確かめる
- 高潮ハザードは大田区のマップで別途確認する
- 周辺取引196件の事例と価格・面積の条件を比較する
- 大田区の家賃中央値85,300円と棟の家賃を見比べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.14ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.38%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.14ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
- 72,000円
この棟の家賃中央値（73,500円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 14.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南雪谷２－１９－１（この棟から約365m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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